減息諗咩好系列 :諗下每月利息慳幾多 夠兩公婆三餐轉凍飲咁多 !
日期：2024-09-19
美國宣布減息半厘，幅度比市場預期大，而本港發鈔銀行分別滙豐及中銀等隨即宣布減息0.25厘。不管年底前息口下調空間尚有多少，惟息口見頂訊號響起，新造按息跌穿4厘，對一群供樓業主而言，每月慳返利息開支，夠兩公婆餐餐加凍飲 !
2022年開始，美國猛力加息打擊高通脹，息口高企下，本港樓價應聲向下。反映樓市走勢之一的中原城市領先指數由2021年8月樓價歷史高位191.34點，下跌至上周五報136.66 點，3年來港樓下跌29%。
市民供樓開支增加，經濟轉弱，入市意欲及購買力均下降，令樓市持續不振，新盤市場去貨緩慢，令一手市場囤積貨尾，地產商資金回籠慢，影響投地意欲，直接影響政府每年賣地收入。即使政府今年2月重手地一刀切「全撤辣」，港樓「旺市」僅曇花一現，釋放一批積存購買力後無以為繼，是次減息幅度比預期大，成為走出疲弱經濟及樓市的「指望」。
早於今年中，本港同業拆息（HIBOR，即銀行之間的互相拆借資金息率）已靜悄悄地回落，多少反映銀行之間資金緊張程度放緩。以1個月同業拆息為例，於2021年9月低見0.04%，惟隨後拆息持續上升，過去3年間卻一度高升至5.73%，直至9月19日回落至3.61%。除了供樓一族即時受惠外，考慮置業的一群，減息終究令利息開支減少。
假設購買一層600萬元物業為例，若向銀行借貸樓價70%，供款年期30年，減息前利率4.125厘計算，全期總供款7,327,904元，全期利息3,127,904元，每月供樓20,355元。不過，兩間銀行調低按息，以新造按息3.875厘計算，上述樓價及供樓年期不變，全期總供款額降至7,109,985元，全期利息開支2,909,985元，每月供樓不足2萬元，僅19,750元。
即每月供樓開支節省605元(見表)，夠買支香檳去慶祝，又或者一日3餐食茶餐廳的話，可以無慮即決凍飲加3蚊，慳返利息夠兩公婆比2個月凍飲。而全期利息則減省21.8萬元，利息開支減少，業主在貸款期內可儲到的本金亦會增多。
雖然是次美國出手較預期大，惟未來仍存在不確定性，置業仍要量力而為。
總結：條路自己揀 唔啱搵到啱
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