認識普及的「All monies」按揭契 對你有何影響？ (上)

樓宇按揭屬於有抵押貸款，銀行向借款人提供物業貸款，當中以借款人的物業作為抵押品。儘管按揭借款人向銀行借取的是一筆固定金額，例如樓價$800萬獲批7成按揭，按揭金額為$560萬，但一般情況下，銀行安排與借款人簽訂的按揭契當中，卻並非屬於一個固定金額的契約，而是列明以「All monies」(又或All moneys) 形式，是什麼意思呢? 字面是所有金額，實質是指有關按揭物業屬於借款人在該銀行「所有債務貸款額」的抵押品，即是說，有關按揭物業不單只限於作為按揭貸款的抵押品，若果借款人在該銀行尚有其他貸款例如是私人貸款、汽車貸款、信用卡欠款、或其他類別貸款，有關按揭物業亦可作為這些貸款金額的抵押品。換句話說，「All monies」形式之按揭能讓銀行對於借款人在該行的債務有更大的保障。

除了對銀行的保障，按揭契約以「All monies」形式進行亦為借款人增加彈性。持有物業資產具變現功能，傳統上買入物業作為資產可作儲蓄及投資，基於物業屬於有實質住房功能的資產，可自住可出租，亦可在需要時將磚頭作為抵押品套現資金，市況向好時亦有資產升值及抗通脹之優勢，「All monies」形式的按揭契約正正是方便業主在需要時可向按揭銀行申請加按套現金額，獲批後無需再進行律師樓造契手續，只需由銀行簡單簽訂有關加按貸款協議。

按揭貸款普遍屬於「All monies」形式，這不只是按揭申請人需要認識及注意的一點，準備入市的買家亦需留意這一點有可能延伸之風險。一般而言，買方在購入物業及簽訂臨時買賣合約的同時需支付訂金，細訂連大訂一般為樓價之10%，對於二手物業買賣，凡物業尚有按揭未還清，一般會建議將訂金先託管在賣方律師樓，而不是在簽約時立刻將訂金交予業主，作用主要是保障買方，避免業主基於負資產又或負債問題在交易完成前挾訂逃走之潛在風險。加上偶有出現假冒業主事件，先託管訂金亦方便買方律師樓按文件核實業主身份。下期再續。