投資縮動工慢 樓價難大跌

上週政府發表官方樓市指數，7月份住宅樓價報301.8，比上月跌1.2%，創8年新低；而2024年上半年合共下跌3.1%。換句話說，2月份政府撤辣令住宅樓市交投升幅的作用已完全抵銷。而相對於2021年的歷史樓價高位398.1，已經平均下跌了24.2%。這個跌幅已經超過2008年的金融海嘯，令不少人會問，下一步跌幅會如何？ 1997年 – 2003年跌去70%樓價，會否歷史重演？

 

毫無疑問撤辣後，住宅樓市曾經非常興旺！單單3月份，一手成交便達到4176宗，但由於不少發展商都有資金壓力，便不斷低價促銷，不但搶走二手客源，令急售的二手業主唯有減價迎戰，而且形成惡性循環，越賣越平，甚至發展商之間也曾出現減價戰，令買家的買賣信心受到進一步的打擊！

 

不過若從數據去預計未來幾年的供應，便會發現情況並不算太壞！房屋局也公布了未來3 – 4年的住宅潛在供應，數字為10.9萬伙，雖然比去季減少了3000伙，但也是歷來的第二高，也是連續7個季度供應量在10萬伙以上，表面上也不見樂觀，因爲存貨依然龐大。

但若從動態角度去分析，究竟未來這些潛在供應會繼續增加，還是會減少？首先，我們可看可動工熟地而未動工的數字，今季已經下跌至13,000伙，是10年新低，原因是熟地越來越少。2023年政府及一鐵一局只售出3幅住宅地，分別是荃灣寶豐路，堅尼地城西寧街及啟德地皮。相反，流標的項目就達到六個；而北部都會區的農地，發展商寧願讓政府收回也放棄發展。2024年1 – 3月政府宣佈暫停出售住宅地，4 – 6月只有復星國際在西貢清水灣的邵氏片場重建項目，7月份也只有小瀝源1幅蚊型地皮成功出售及粉嶺北一項補地價成功，而柴灣首個私人參與居屋「樂建居」也流標收場。大家可以估計這個數字未來三年將會大幅減少。

 

筆者大膽假設每年新的熟地只有8,000伙，未來三年合共只有24,000伙新供應，當中假設未來三年售出的單位像以往平均每年都有15,000伙，差不多三年合共售出了45,000伙；這個潛在供應便會合共減少21,000伙，變成88,000伙，與房屋局數字形成落差。當然上面數字只是假設，未必完全準確，但趨勢不會錯；在現今的市況下，發展商根本沒有動力去大力發展，供應便自動調節。現今跟1997 – 2003年時期，房地產市場最大的分別，是當時其住宅空置率由3.7%飆升至近7%； 2024年首季的住宅空置率卻只有4.1%。作為代理中介公司，每月成交的宗數沒有減少，只是由以往買賣為主，變成以租賃為主。

 

可見整體居住需求並沒有減少，只是信心出現問題。美國的經濟數據欠佳，9月份開始利息便會下降；一旦利息下降，投資收租變得有利可圖；積壓存貨減少，發展商不用劈價搶客；置業信心便會恢復過來。筆者一向對香港前途樂觀，所以最近也鼓勵兒女趁現在選擇多、價錢平，進行樓換樓，以兩房換三房，是不錯的機會！

 

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