資產審批按揭計法放寬

申請按揭須向銀行証明有足夠還款能力，較普遍是以借款人的月入水平計算是否符合「供款佔入息比率」規定，而另一款是以借款人的資產水平衡量獲批之按揭金額。自政府於今年2月底為樓市撤辣後，以資產水平申請的按揭成數亦提高至6成；6月中金管局公佈將按揭放寬措施範圍擴大至撒辣前的一手自用樓花交易，同時間亦優化了以資產水平申請按揭的計法，借款人憑着持有資產獲批之按揭金額可因而提高。

 

對於資產審批按揭，銀行普遍以「資產淨值」(net asset value “NAV”)作為審批基礎，資產淨值指持有之合資格資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於按揭物業的樓價全數金額。金管局於6月中新修訂了物業資產淨值的計算公式，現以例子說明銀行因而在計算物業資產淨值的變化。

 

借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值$1,500萬，尚有按揭餘額$300萬，假設他沒有任何其他負債，以往計算方式是先以$1,500萬X50%再減除$300萬按揭餘額，計出合資格資產值$450萬，然後再減負債總額包括按揭餘額$300萬，計出可作為資產水平計算的資產淨值$150萬。從上述看，可發現作為負債的按揭餘額在計法上被扣減了兩次；而在新修訂下，上述合資格物業資產值無須減去按揭餘額，按揭餘額僅算在負債總額，換句話說，按揭餘額在計法上不再被扣減兩次而是一次。

 

同樣以上述例子調整新計法後，先以$1,500萬X 50%(無須減去按揭餘額)，計出合資格資產值$750萬，然後減去負債總額包括按揭餘額$300萬，資產淨值可增至$450萬；比起以往計法的資產淨值僅達$150萬，借款人可憑物業資產水平已可購置一個同樣價值高達$450萬之物業，但留意，由於新購物業已成為二套房按揭，獲得之按揭成數需降低一成至高達5成，貸款額達$225萬，但若屬於首套房按揭套現，則按揭成數可高達6成。另外，有關樓房資產僅限位於香港的物業。

 

從上述計法可發現，借款人尚有多少按揭餘額及負債，是影響資產淨值的重要因素。事實上，單單以物業作為資產證明申請按揭，尤其持有之物業仍有按揭在身，相比起其他資產類別，可能相對較困難。若手持現契物業(已清還全數按揭貸款)，因無需計算負債，便可直接根據有關估值之50%納入資產值。若果借款人提早清還上述$300萬按揭餘額，將按揭轉為現契物業，資產淨值即可大幅提高至$750萬 ($1,500萬X50%)。憑藉$750萬資產淨值，他可購買等同價值達$750萬之物業，若物業屬於首套房按揭，獲批之按揭成數高達6成，即按揭金額高達$450萬。

 

除了新修訂的物業資產，可納入計算的資產類別還包括現金存款、股票、債券、開放式單位信託、貴金屬等，而銀行之間對於不同類別資產的計算方法或有所不同，當中現金存款一般可獲100%納入資產值，有意以資產水平申請按揭的人士可先向按揭轉介公司瞭解當中計法。

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