審慎悲觀定審慎樂觀 樓市需創造需求

近月樓市成交量顯著回落，整體一、二手交投均有所回落，以新盤市場為例，上月新盤銷售急速回落至只有約671伙，較5月份的1400多伙，急速回落一半以上，至於二手成交方面，接土地註冊處的紀錄，上月二手註冊量僅約3400宗，較5月份的4500多宗顯著回落25%，一、二手交投同步急速回落，反映買家入市心態再回歸審慎觀望，但深入分析審慎心態亦可細分為審慎悲觀，或是審慎樂觀？

撇開買家的入市心態，我們先看看發展商的心態，無可否認，自政府全面撤辣後，發展商積極推盤以至積極「減庫存」，甚至以低於二手的「震撼價」推售，出貨心態積極是基於過去一年多新盤市場持續淡靜，撤辣後一手市場急速暢旺起來，發展商自然趁機加快推盤「清貨」，另一方面經過今年上半年政府「零賣地」後，新近截標的沙田小瀝源住宅地接獲多達11份標書，即使市場預期部分發展商的入標價會相當審慎，但心態仍然是願意入市補充土地儲備，反映發展商對後市是審慎樂觀。

發展商重拾投地意慾，反映對後市仍然審慎樂觀，至於現時一、二手市場買家的入市心態，首先相對於撤辣前的樓市，現時成交量仍然遠高於去年年底至今年年初的低迷市況，按一手新盤成交紀錄冊，於去年9月至今年2月的半年間，絕大部分單月新盤成交量均不足500伙，當中只有一個月成交量突破1000伙，相對於上月即使新盤交投急速回落，但整體新盤市場仍然熱鬧，大型新盤仍然一個接一個，市場反映亦尚算理想。

近月二手成交量同樣有回落，但每月二手仍可維持於3000至4000宗的水平，比起撤辣前的半年，每月二手註冊量長期維持於2000宗左右的水平，總括而言，現時的樓市是「比上不足、比下有餘」，相信大家入市心態仍然是審慎樂觀，買家心態是審慎，需求是需要創造，無可否認，現時買家心態會較早前有所觀望，會考慮未來利率變化、樓價走勢、以整體經濟的復甦情況，而創造需求的關鍵，就是為買家梳理現時的市況，分析一下未來利率前景，為準買家尋找低於市價的一、二手筍盤，讓買家可以「趁低吸納」。