減息期未到 善用「按揭存款掛鈎戶口」有利慳息(上)

本港加息周期由2022年開始，今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行，雖然是次本港加息周期步伐相當溫和，加幅大為落後於美息，加幅亦明顯少於過往加息周期，但由於市場按息已有十多年處於超低水平，令現時4厘多之按息已被稱為「高水平」。減息步伐未開展，息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鈎戶口(mortgage-link account)自製減息效果。

現時不少銀行按揭計劃仍有提供按揭存款掛鈎優惠，一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現時實際按息主要為4.125%，存息亦是4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息，若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。

上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%，即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約$500萬為例，按息4.125%(為便計算以息率不變作參考)、30年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金$30萬存入高存息戶口，並於每月持續存入$5,000儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達31%，省去金額約達$104萬，實際按息等同由4.125%降至約2.74%。以上例子以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較，當然，息率有上落波動性，有關例子僅供參考。而對於上述高存息存款上限，亦須留意按揭餘額會隨着按月償還本金而逐步減少，故此不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。