樓價蟬聯最難負擔 數字易誤導不盡信

上周國際公共政策顧問機構Demographia 公布2024年度國際住宅負擔能力（International Housing Affordability）報告，香港連續14年蟬聯最難負擔成市的榜首， 2024年比率為16.7倍。計算方法是將樓價中位數除以家庭收入中位數，本港家庭需要16.7年的收入才足夠支付全部樓價置業。當然在現實世界絕大部份買家都會選擇利用按揭買樓，難負擔並不表示一定買樓難。

 

筆者舉個極端例子，在2008年金融海嘯前夕，美國不少銀行提供超過樓價100%的按揭，入息證明也很寬鬆。基本上，你肯簽名就買到樓。樓價在此背景下，又不斷上升，升值後賣樓，除了足夠還款又可以有額外收入。筆者強調單靠家庭收入及樓價作指標，方程式太簡單，未能反映真實情況。

 

大家再看一下排名第二的地區，悉尼比率為13.8倍；而加拿大的溫哥華亦達12.3倍。相比香港，這些地區稅率遠高於香港，他們入息稅往往在30%起，甚至高達50%，而香港的入息稅最高也只是15%。換句話說，他們若利用稅後收入計算出來的真正比率便會大升，悉尼可能高達19.7 – 27.6 ；而溫哥華也可達17.5 – 24.6。

筆者又看看星加坡的比率為3.8 ，遠低於香港的情況。其實，新星加坡的私人住宅樓價中位數在2023年也達120萬美元，與香港的價錢不遑多讓；但他們有大量的廉價組屋售予普羅大眾，令其整體比率大幅下降！

相反，香港提供大量廉租屋租與低收入人士。每個地方的制度不同，各有優點與缺點。再次印證負擔比率太簡單。

另外，香港業主超過三分之二，已經沒有按揭，不少是退休人士；雖然他們沒有收入，但樓價高低似乎又對其沒有什麼影響，但在數字上又會大大提升了負擔比率。

所以筆者強調不要單憑一個簡單的公式，甚至只看到文章的一個標題，就統統接收其結論，需要在細節中了解更多才能明白當中的道理！

 

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