有人認為樓市正經歷下行調整期,物業估價工作一定較以前升市時更容易,對嗎? 跌市不就是什麼都更易估足價嗎? 其實也不盡然。不同市況周期下的估算難度各有不同,根據測量師行內部資料顯示,兩、三年前市況高位時的估到價比率甚至較今天更高! 就讓筆者分享一下部份原因吧。
以往升市時,最大估算難度離不開要追價! 當升市初期提速太快,不論是新盤高溢價還是二手業主借勢反價,參考成交數據根本來不及反映。基於估算工作本質上較依賴滯後的數據,久而久之,估價差距就會逐步被拉闊。物業估價往往要追趕叫價或成交價一段時間,直至高成交數據更新浮現後才能慢慢收窄當中距離。回覆的估價要貼市又要講究合理性,這個平衡並不易取。
但在跌市時,成交價比之前低了,參考數據或仍處高位,估到價豈非易如反掌? 理論上的確是,但事實上仍會有其他問題。首當其衝就是估價要調整多少才算合理,尤其跌市往往伴隨成交量低迷,引致可參考的數據不足,估價分寸就變得相當難拿捏。當中部份急售盤因應自身主觀需要,例如移民或現金流等問題,而並非客觀因素例如缺契或兇宅,成交價低市價兩至三成不等,令估算更難量化及落筆。還有最近一些小型發展商因應市況推出的「高回佣、保面價」新盤銷售手段,為本來已經複雜的估價環境帶來更多枝節。 所以跌市才更能體現估價真章。
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