賣地成績與樓市辣招 不能相提並論

政府近日賣地成績欠理想的主要原因，除了個別地皮的質素外，主要的原因仍是發展商對後市抱着審慎的態度。以前初入行的時候常聽老行尊講，賣地成績好壞反映了發展商對後市的態度。起初我對此不以為意，因為修讀估價的時候老師常說我們是不能預知將來樓價是多少，因此計數時會用現在的樓價去計算。當然實際上買賣及估價是兩回事，而上述假設亦是用剩餘法去評估地皮時的一個限制。

 

發展商用現在的樓價水平能買到將來升了樓價的地皮，當然出價較為進取，反之亦然。另一個因素仍是息口走勢。利息是直接影響發展商投地的成本，因發展商往往都需要融資去投地，就算利用自己的資金亦一樣有利息成本。在利息仍然未知何時會向下調整時，發展商計算成本的時候當然就會多一重考慮，相信要等下一年年中息口去向比較明朗，之後發展商出價投地先會比較進取。此外高利息亦代表社會有高通脹，在這環境下實質的建築成本亦會高企，這亦會直接打擊發展商投地的意欲。

 

過往政府推出這麼多土地，發展商已有多個項目落成準備促銷，撤銷辣招只會短期刺激樓市，而實際上根據最近的數據，這個刺激作用亦不是太大。因此發展商在未見到經濟有太大起色及仍有大量存貨在手的情況下，除非政府推出的土地非常吸引，否則賣地成績相信會持續低迷。