優化居屋按揭 活化居二市場 (三)

居者有其屋計劃已推行逾45年，對於一些較高樓齡屋苑，又或若買家已不能獲銀行批足所需按揭成數，現亦可選擇透過按揭保險計劃申請高成數按揭，對於$1,000萬或以下單位(居二成交之樓價主要是$1,000萬以下)，按揭成數同樣高達9成(白表)及9成半(綠表)，按揭年期長達30年；但當中需符合按保準則及支付按揭保險費。對於憑藉按揭保證期的單位，一般而言，銀行對於入息證明要求是較寬鬆；但對於按保申請，借款人需提交足夠入息證明以符合供款比率上限要求、按揭成數超過8成之申請人需為固定受薪人士。

若果銀行發現借款人已有按揭在身，例如已是另一物業的擔保人，即使是憑藉按揭保證期的單位，銀行仍需將按揭成數扣減一成，並按二套房按揭準則將供款佔入息比率上限由50%降至40%，若透過按保則有機會借足按揭成數，但保費會相對調高。透過按保計劃申請居二按揭，其實亦有樓齡的限制，樓齡與還款期總和以75年為上限，換句話說，若樓齡已超出45年，按揭年期亦未必足30年。

由於居二市場物業屬於資助性單位，有別於私樓，按保借款人可享有明顯較大的按揭保費折扣。對於樓齡仍處35年或以下之單位，白居二申請9成按保可享90%保費折扣，綠表買家申請9成半按保則可享70%保費折扣。舉例，假設白居二買家購入一個樓價$450萬之居二單位，首次轉讓日期距今及樓齡是35年，選用按保申請「930」(9成按揭及30年還款期)，以保費折扣高達90%計，按揭保費由2.34%$94,770減至$9,477，對比相同樓價之私樓按揭保費$87,480，保費開支實則已獲大幅度減少。樓齡高於35年的保費折扣則逐步遞減，白居二申請9成按揭為例，樓齡超過40年至45年之保費折扣降至30%，樓齡超過45年至50年之保費折扣再降至5%。

受惠政府優化資助性房屋的按揭配套，居二市場釋放大量實際可供選擇的單位，減輕買家的首期及上會負擔，有利促進資助房屋市場的流轉量，提高計劃的實質成效。然而，買家應注意銀行之間對於資助性房屋的審批準則有所不同，入市前可先作查詢。