筆者經常要對物業估價報告服務有需要的客人接觸，很多時都會被問及一個問題：請問你們公司的估價報告之有效期為多久？此問題顯露出提問者對估價報告有很大的誤解，筆者亦想藉本文章向大家解釋一下估價報告的內容，及給大家一些基本的概念。
近期，很多已經移民往外國（例如加拿大、美國、澳洲）的客人可能需要報稅，而他們在香港或國內仍有一些未出售的物業，故此，他們也需要把該等物業資產價值向外地政府申報，以便日後出售該等物業時用作計算資產增值稅。大部份客人都想趁早估值，免卻日後麻煩，同時又怕自己短期內未能出售物業，變相估值過了有效期，得不償失。此刻，誤解不知不覺間已經發生了。
其實，每個估價背後都會有一個估值日期，表示在該估值日期當天，該物業被評估的價值。此估值日期必須為一整天，有年、月、日的清楚指示，亦不可以為某段期間或某星期或某月份。此外，估值時不可設有事後感，即專業的測量師需要把自己代入估值日期當天進行估值，估值日期後發生的任何事情將不會影響物業的價值。
以移民客戶報稅的情況為例，他們計算資產增值稅，應以抵達外國當天作為估值日期，去聘請合資格的測量師，為他們的物業於該估值日期下進行價值評估。假設今天做了一份估值報告，而估值日期為2024年1月1日，該份報告不會設有任何有效期限，因為該份報告在一年後或十年後，同樣地展示着測量師對該物業於同一估值日期下的看法。
筆者作為80後的測量師，但亦都曾經為一些物業追溯至90年代初的價值，即估值日期為1990年某一天，除了需要花較多時間尋找成交案例外，同時亦需要了解物業本身當時的周圍環境及變化，因為此等因素會影響物業的價值。
故此，一般來說，如果委託日期與估值日期相隔得較遠，如超過五年左右，其估價報告之收費都會相對比較貴，日子相隔越遠收費越貴。
如果大家細心留意，網上銀行估價也有估值日期，通常都預設為客人查詢當天，故此任何估價在其指定的估值日期下，都是絕對有效的。
作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生
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