優化居屋按揭 活化居二市場 (二)

按揭保證期延至50年後，現時銀行對於居二單位的審批準則有什麼變化? 個別銀行按照既定計算準則因應保證期延長而作出調節後，白表買家若購買首次轉讓日期距今(很多時等同樓齡，故以下簡稱為樓齡)不超於34年之居屋單位，可獲批高達9成按揭及30年還款期，而綠表買家則以不超於32年樓齡可獲批高達9成半按揭及30年還款期；較過往以樓齡約不超於20年為限，增多了不少樓盤可獲批足綠、白表買家的按揭配套。而且，若樓齡超於上述30多年，一些銀行現時仍可以「搖搖板」形式去計算按揭成數及年期，買家可選擇較高的按揭成數但較短之還款期，又或較長的還款期但較低之按揭成數，相對地提供較大彈性給買家，例如樓齡已達35年的居屋單位，白表買家在個別銀行若選擇9成按揭，還款期稍降至長達26年，又或可選擇長達30年還款期，但按揭成數則降至高達8成半。若首期可提高至2成，一些銀行可接納樓齡達40年至43年之居屋仍可承造高達8成按揭及30年還款期，樓齡再高一點的話，還款期則會逐步縮短，而樓齡超過50年的居屋單位，由於按揭保證期已過，銀行會以私樓準則去審批按揭貸款。

不過，要注意銀行之間對於居屋或其他資助性房屋的審批準則及按揭成數、年期的計算方式有所不同，市場上有些銀行會直接以按揭保證期減去居屋首次轉讓日期計算按揭年期，而由於保證期由30年延至50年，故此可接納之樓齡及還款期亦隨之提高。由於在首40年保證期，房委會可提供高達9成(白表)或9成半(綠表)按揭的保證；而在40年以後至50年，則提供高達8成按揭的保證；以單位首次轉讓起計以及樓齡同為20年之白居二單位為例，銀行便會將40年保證期減去20年，計出可造9成按揭之還款期為20年，以樓齡為30年為例，若承造8成按揭，便可將50年保證期減去30年，還款期長達20年。