樓價租金呈背馳之勢

撤辣激起購買力及樓價，惟在新盤低價搶去大量購買力下，二手樓價升幅明顯受限，甚或在缺乏其他利好因素支撐下，或現轉跌情況。差估署公布的最新數據顯示，2024年4月份私人住宅售價指數報308.7點，較3月的307.8點再升0.29%，連漲兩個月，惟漲幅有所收窄，樓價已連續兩個月創下今年以來的新高，但首4個月累計，仍跌0.84%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅持續收窄至22.46%。

樓價連升兩月，反映撤辣效果，不過4月份升幅顯著收窄，相信是受新盤低價開售搶灘所拖累，令二手業主叫價難以持續企硬。有見近期發展商仍以低價開盤，實行「求量不求價」，相信對二手業主將繼續構成壓力。在購買力大量流向一手市場下，部分心急的業主恐需相應降價賣樓而令二手樓價受壓；預期下次公布的5月份樓價只能橫行，6月份甚至有機會倒跌0.5%，令次季樓價出現0.21%的輕微跌幅，亦預示著上半年樓價恐要累跌1.33%，暫時難扭跌勢。

預測下半年走勢，筆者認為主要須留意三大因素，其一是息口走勢，到底何時可以實現減息；其次是新盤定價，到底是持續低開，還是可以慢慢加價；再者是專才/高才來港入市置業的力度。如上述三大因素均向好，全年樓價仍然樂觀可以有升幅，否則最多只能平穩，甚或延續過去兩年的跌勢。

至於租金表現方面，料未來數月或與樓價呈現背馳的狀態。差估署4月份租金指數持續反彈，按月再升0.92%，報186.9點，升幅擴大，並創下2020年1月以來的52個月(即逾4年)新高。預期在專才/高才持續進駐，加上留學生陸續為新學年部署租入單位，5月及6月份租金升幅料續擴大，次季升幅有機會達近3.5%，而全年租金有力挑戰逾一成的升幅。