2008年後香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立《龍市理論》成功解讀市場的新常態，雖然過去幾年在疫情、暴動及中美貿易戰非常時期的考驗下，《龍市理論》顯然需要修正，但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向！

西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的，其意義是先讓市場任性地膨脹，但當市場充滿泡沫之後，就會經歷泡沫爆破的調整！回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場難以避免融合社會主義特性，政府處理市場往往也是先去除泡沫，然後再讓市場能量充盈後釋放！

有人在樓價跌的時候取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的，其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友是因為個人的樂觀往往在逆境中找到生路，事實上《龍市理論》是同樣有升有跌的秩序，政府用有形之手去除市場的泡沫階段稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升就是「龍市一期」。經過這幾年市埸考驗告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合！」因為我們的政府包括中央可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要！那是否《龍市理論》已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量，以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法！

為了在全民悲情負面的市道證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破，我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫！

去年，筆者在會德豐發展商的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」，十分高興曾淵滄先生對本人這個觀點是同意的，我認為：如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富！這正正是《龍市理論》的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕！

最近的股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度，這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為市場是復甦起動的時機！再次配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平，而公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，亦包括非香港公司也同創新紀錄。

數據十分清楚香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資！