地產老行尊吳崇武、會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀和筆者在「PARK SEASONS」售樓日派西餅給買家
全面撤辣後有六個新盤推出合共約4000伙,而當中四個為港鐵站頂項目,涉及2960伙,主要供應為日出康城站、黃竹坑站以及何文田站,三月至四月的成交主要集中在鐵路盤,單單四月份的1370宗一手成交便有736宗便是鐵路項目,總值約119億元,單計已售的日出康城站「SEASONS PLACE」及「PARK SEASONS」累計沽出超過700伙套現近44億元,而黃竹坑站的「BLUE COAST」以三房單位為主,共售約550伙套現逾103億元,可見鐵路盤吸金能力強,接下來何文田站上蓋項目「朗賢峯」加推周六發售260伙,相信也會錄得其他站頂項目一樣的好銷情。
自從撤辣後,一手市場出現的投資者,目標首選現樓貨,看準發展商在新形勢下,採取積極去貨態度,不惜減價兩成至三成清貨存,盡快套現儲備下週期的市場競爭,在撤辣前地價已經回落一半,同時參與招標發展商量相對減少,導致政府庫房收益在2023年至2024年度大幅下跌,整個地產相關稅收落差在千億元,然而最大原因是存貨累積接近2萬伙,加上新供應又排隊登場,交投量不高,息口成本上漲,發展商買地意慾不高,影響成績。幸好二月全面撤辣使物業交投起死回生,投資者入市意欲上升,換樓鏈重新接上,所以發展商便把握市場的購買熱度,盡快清理已經落成的單位,了結舊有投資項目,準備另一個新價位標準的競爭循環。
經過一輪熱賣後,各個一手盤都已經吸納了不少累積購買力,再有新盤以近期市價開盤,已經少了大手,買五單、六單、八單的西餅客,至於選購相連兩伙的買家仍是有量,畢竟家人可以同時買到同層相連單位,必須在新登場的項目首輪鬥快搶購才方便,不然賣散了便錯失良樓,現在新盤的多買伙數客戶能優先選購的措施便是方便家庭客的安排。
四月份無論一手及二手的成交數字都比上月減慢了,這一波壓力會推向二手業主,但因為資產實在有限,比不上發展商的財力可以蝕賣套現,長遠必能另辟財路去賺回利潤,可是二手個別業主如果賣物業實在蝕不起,因為可能是只得一注資金,蝕了便沒資本了,因而不能蝕賣,堅守底價寧租不賣因此二手交投便慢下來,撤辣效應便有少少失溫了。