再談實用面積

近日有地產代理收到業主查詢，指公司「放盤」資料中其單位的呎數，不符合樓契內的呎數，要求作出修改。但因放盤資料的單位呎數是根據差餉物業估價署的物業資訊網的資料計算，但其呎數卻比樓契內列出的呎數少了數百尺，由於牽涉物業是豪宅，那些面積的價值可以涉及數十萬元，因此令地產代理感覺憂慮，不知道應如何處理。

查看業主提供的資料，樓契內確實有單位的實用面積，並列出了其他項目如工作平台、平台及花園的面積。根據測量師學會及一手住宅物業銷售條例內實用面積的定義，實用面積是指住宅物業的樓面面積，並包括露台、工作平台以及陽台的面積。如果將樓契內單位實用面積加上工作平台的面積，就等於整個物業的實用面積了。這個數字亦和發展商當年出售時樓書所列出的呎數一致。

但差餉物業估價署的物業資訊網內的實用面積，卻比上述數字少了數百尺。雖然兩方面都叫實用面積，理應跟足測量師學會定出的定義，但由於我們不知道差餉物業估價署的呎數資料及發展商在樓書內的實用呎數是如何釐定，因此為了了解為何雙方有這些差異，我們只能從建築圖去尋找答案。

翻查該物業的建築圖，由於物業是一棟洋房，因此內裏包含了物業專用的電掣房、水泵房、消防泵房、電話機房等等。實用面積的定義是不包括空調機房，但上述那些房間卻沒有仔細定明，因此估計兩者實用面積的差異的主因就是雙方在計算上述房間面積時有所分歧。

政府推出一手住宅物業銷售條例時，將實用面積規範化，作為日後所有物業銷售時的準則，這對物業買賣資訊起到清晰的作用。經過多年的實踐，業主及買家已普遍接受了實用面積這個定義，市場上所有住宅買賣資訊基本上都以實用面積為單位。但就以上述例子為例，一套物業卻有兩個可以依賴的實用面積在市場上流通，估計無論政府或學會都要對實用面積的定義再作出一些新指引，避免產生了上述的誤會。