內地人士香港買房、申請房貸要知的事(下)

上期提及政府於今年2月底公佈對樓市「撤辣，現時內地人士在港買房之稅款開支大幅降低，與港人一致。而在房貸方面，內地人士在港申請樓宇按揭貸款之準則、首付比例、及房貸息率原則上與港人相同，但需留意有關適用之按揭成數上限。

 

對於申請的有關按揭成數，銀行需評估按揭申請人是否有足夠還款能力，較普遍是根據申請人提交的入息證明計算是否符合現行供款佔入息比率之規定。這項準則亦就着自住物業或出租物業有不同計法，以自用物業及首套房按揭為例，計法是每月總債務供款金額不超過入息一半即50%；若屬於出租或投資物業，又或申請人本身已有按揭在身，按揭物業屬於二套房按揭，每月總債務供款佔入息比率上限便為40%。

 

至於所需提交的入息證明文件，大致上與港人相若，需顯示有足夠的還款能力。一般來說，在職人士需提交最近三至六個月薪金入帳銀行戶口紀錄(內地稱銀行「流水」)、稅單(香港工作)/完稅證明(內地入息)、發薪證明及職位證明文件如公司合約、聘書、糧單等，如屬專業資格人士如律師、醫生可提供執業資格證書。

 

若內地客戶純粹來港買房作投資出租之用，並非在港工作例如是人才計劃下又或畢業生留港工作的人士，在港亦沒有任何信貸紀錄可供銀行參考，是否能提供獲銀行認可的工作證明及足夠入息水平便成了按揭審批關鍵。例如內地入息人士在職於知名品牌大公司已多年，並有完稅證明、公司發薪之銀行流水紀錄，香港的銀行是較容易評估及接納申請人的入息證明。

 

借款人若未能向按揭銀行提供入息證明，與港人一樣，內地人士同樣可透過另一款以資產水平審批方式申請按揭，按揭成數上限亦已提高至6成，即首付比例為4成，而接納的資產類別包括現金或定期存款、樓房(接受香港物業為主)、股票、基金、債券、保險或其他投資產品等，但留意有關資產項目亦以香港銀行能夠認可及接納為準(筆者將於下期詳述之)。

 

不少人問內地人士可否透過按揭保險計劃申請8成按揭、9成按揭? 這視乎是否符合有關準則。根據按揭保險計劃，按揭物業必須是自住性質，故此對於來港居留的內地人士，例如是透過人才計劃來港工作，他們按此需要已持有香港身份證，即使並未屬於香港永久居民身份證，仍同樣可依照現行準則透過按保計劃申請高成數按揭。現時9成按保計劃的樓價上限高達$1,000萬，8成按保計劃的樓價上限則高達$1,500萬，而9成按揭的申請人須為固定收入人士，按揭物業亦須為首置自用房。相反，若果內地人士在港買房並非自用，亦顯然並非留港居住，未持有香港身份證，便未符合條件申請高成數按揭保險計劃。

 

銀行之間對於內地客戶或人才計劃下之審批按揭方式不盡相同，入市前可先行向按揭轉介公司或銀行瞭解更多詳情。

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