【普羅特克】商業地產-方興未艾的自動估價模型AVM -盧銘恩

當人工智能驅動的阿法狗，可以戰勝圍棋國手，可見人工智能(機器學習)的技術已發展到一個不錯的程度。至於，技術何時能在行業裡廣泛應用，這只是時間問題。要解決的是行業認受，固有既得利益團體的反彈，以及更重要的是法律責任問題。

所謂專業人士，是發揮閱覽大量資訊、數據分析，以及經驗案例運用等技能的群體。如今，人工智能大數據等科技，其實早可取代這些技能。據說人工智能診斷皮膚癌的準確率比醫生高，無人駕駛汽車的技術也漸漸成熟，普及與否，法律責任還是一個障礙。如無人駕駛汽車造成交通事故時，誰負責。

在房地產業界的相關專業裡，產業測量師處理的房地產估值，也正在面臨新興發展的自動估價模型(AVM)的挑戰。在亞太區，目前這個領域，還算是方興未艾。香港的測量師行華坊諮詢評估最近開發了針對按揭銀行估值的AVM，而內地早已有科技公司開發了住宅的智能估價系統，部分按揭銀行更會直接採納AVM所產出的結果，作為按揭批核的依據。換句話說，一些從事販賣物業評估報告簽名的評估師，正在被科技漸漸取代。

房地產評估一般要通過大量成交案例收集，分析比較，評估模型的參數判定，加上一些宏觀及微觀的因素分析，現金流推測等來進行。所謂「rubbish in－rubbish out」，可惜目前人為因素在這些過程中還是扮演著重要的角色。當今，醫生會在身體症狀出現前使用數據來預測感染情況，零售商會利用數據來預測購買趨勢並促進增長。反觀利用「小數據」的房地產資產估值方式是不可持續的。

作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人盧銘恩