接受樓價下跌 才有新步

筆者祝願全港市民開工大吉、各行各業生意興隆。

業主們置業除了是住屋需求外，最具快樂感便是樓價上升所帶來的財富效應，資產升值，既有十年八年的安居之所，財富並可同步增長，市民細屋搬大屋或出售套現，大筆資金可用於各種用途方便投資買賣，所以人人都想儘早置業上車。

按照物業登記資料顯示，2015年私人住宅物業有113.5萬個，至今增長至127萬個，十年增長12%，平均一年便有大約1%增長；根據2008年二手私樓呎價平均是5,677元，而2021年9月歷史高位達到16,033元，在短短13年升幅約1.8倍；在樓市節節上升期間，政府實行多樣壓抑需求措施，由2013年起，那些辣招 – BSD、SSD、DSD等，都未能阻止樓價上升，只因全球息口低。

直到美國聯儲局開始加息週期後，樓市便遇上壓力使交投大減，一些業主想因應變化賣出物業，但是因為稅項太重，使到賣出的物業都沒有利潤，尤其是逆措施實行後，二手轉流低，新買家都只有那些可以承造按揭保險低首期的單位，早些年樓市上升期，市場大部份是首次置業買家，他們財力有限，當時發展商配合需求，開出200呎至300呎的開放式、一房戶，所訂樓價符合低首期按保政策門檻階梯要求，大都在400萬、600萬、800萬左右；在2022年前未放寬按揭成數指引時，樓價介乎800萬至1,500萬的成交十分少，有些家庭實在需要2房至3房單位的，有向財務公司承造二按或三按，不幸遇上了百年疫症，全球經濟萎縮，加上加息，令一些大企業債務爆破，各行各業所面對業務的變化，生意難做引發結業潮，受影響的業主淪為銀主盤，最近中半山豪宅「君珀」一個頂層複式銀主物業，最新以7,225萬元售出，原業主於2012年斥資1.51億連車位向發展商一手買入，近12年間單位大幅貶值7,875萬元約52%。另外，由2021年起拆售的太古城車位，發展商為加快銷售進度，近日將10對可停泊兩部車的「套裝車位」大幅減價推售，這批車位由原先定價340萬元至360萬元減至136.5萬至150.5萬元，減價幅度由56%至60%不等。

可見物業市場價格已整體步入下調周期，無論是住宅或是非住宅物業持有者必須接受價位下跌，市場才會有新動力承接，現時整個市場都在等待2月28日財政預算案的公布才作新計劃，預計樓市在發展商新部署帶動下，3月份有望氣氛轉活，交投量慢慢步回正軌。