取消壓測還是調整二套房DSR符合現況？

市場有不同聲音提出進一步放寬樓按措施甚至乎撤辣，筆者認為現階段應適時重新評估已推出多年的「逆周期」樓按措施，當年為了調控樓市過熱的措施或已不合時宜，甚至加深現時負面因素影響，較迫切需檢視一些仍對樓市帶來綑綁及不合時宜的措施。當中，市場指當局有意放寬壓力測試，在這方面筆者嘗試提出一些意見。

壓力測試在於增加供樓人士在加息期的防守力，基於加息期已見頂，現時取消壓力測試甚為適合，但應持續保留基本供款佔入息比率不高於50%之要求。銀行審批按揭需評估借款人的入息水平，除了需通過以假定息率計算的壓力測試，另外亦需符合以現有按息計算的供款佔入息比率，以首置用家為例，壓力測試要求是按息加2厘後之供款佔入息比率不超於60% (簡稱:壓測要求)，另外以現時按息計(H按以封頂息率計)之供款佔入息比率不超於50%(簡稱: Debt-to-income ratio (DTI)/ Debt servicing ratio (DSR)要求)，按揭申請人需同時符合上述兩項準則。過往在計算上通過壓力測試的要求明顯較高，通過壓測的入息水平明顯高於符合基本DSR的入息，故此市場上往往以「過壓測」作為入息水平達到要求的準則，現時隨着息率已升至封要息率計，及壓測已將假定幅度由3厘調低至2厘，計算結果已有所改變 ;符合DSR要求的入息水平已近乎可同步通過壓測要求，故此取消壓力測試屬合理但實質作用不會很大。

舉例，以400萬按揭額及30年還款期為例，2022年初仍處於超低按息時期，按息約1.5%，月供$13,805，DSR要求下之最低月入為$31,610 (以封頂息率2.5%計)，若要通過壓測(封頂息率2.5%加3厘，以5.5%計算)，月入需再多20%即$37,853，兩者相差的入息要求水平頗大。然而，以同樣按揭額及還款期但以現時市場按息4.125%及已調整之壓測(封頂息率4.125%加2厘，以6.125%計算)計算，月供$19,386，DSR要求下之最低月入為$38,772，若要通過壓測，月入僅再多4.5%(即$1,735)，因為壓測要求下之最低月入為$40,507，差幅屬輕微，若取消壓測對按揭申請人在入息要求方面的變化不大。再以上述例子改為20年還款期計，月供$24,503.5，DSR要求下之最低月入為$49,007，壓測要求下之最低月入則為$48,244，即是通過DSR要求便同時通過壓測要求，甚至基本DSR之最低月入要求比起壓測下之最低月入要求更為略高一點，相差1.6%。

然而，現時非自用物業按揭及二套房按揭申請人的DSR要求較高，計法是以現時按息計(H按以封頂息率計)之供款佔入息比率不超於40%，並非如首套房按揭之50%；若要進一步可鬆綁樓市讓樓市復常發展，建議可取消壓測的同時亦放寬非自用物業及二套房按揭申請人的DSR由40%上調至50%，與首置人士看齊。即是說，對於一些買樓收租以及仍有原有物業按揭在身的換樓客而言，入息要求可有所放寬。事實上，對這類人士放寬DSR要求不等於信貸風險增加，原因是DSR的計法是指每月總債務供款佔入息的比率，若借款人現有兩套物業按揭在身，每月總債務供款需要將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一併計算，若放寬DSR上限之50%等如每月總債務供款仍不可多於入息之一半。