負資產19年高風險仍低 但應遏止升勢免窒礙樓市

金管局日前公佈負資產數字，2023年第4季增至25,163宗，按季增加1.26倍，創19年新高。原因是20年來樓價處升勢為主，即使下跌之幅度亦不大。2023年上半年樓價回升約6%後，下半年樓價持續倒跌，第3季蒸發上半年樓價升幅後，故此第3季負資產數字返回2022年底逾萬宗水平；而第4季樓價再下跌約7%，促使第4季負資產數字繼續上升。由於2023年全年計樓價下跌近7%，但上落波幅達13%；加上樓價已由2021年高位至今累跌平均約22%，跌穿2成界線，令近年一些較新造的高成數按揭除了9成按揭亦包括8成按揭用家列入負資產類別。

 

2023樓市持續處於弱勢，當中包括受息率續升、租平過供、新盤割價等因素影響，雖然第4季市場出現利好因素包括息率見頂在望、政府減辣、擴大人才計劃，但市場信心及經濟動力並未回穩，發展商亦加快以貼近甚至低於二手價促銷新盤，多項因素促使去年第4季樓價仍然受壓下跌。

 

負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，屬於當前樓價對比按揭欠款的計算數字，基本上當樓價及估值下跌一定幅度，便很自然出現在高位買入及較新近的高成數按揭個案，負資產上升所涉及之風險是否增加還需看業主的供款能力是否變差；現時供樓人士的持續還款能力較以往大大提高，十多年來之按揭拖欠比率均處於接近零水平，目前即使負資產宗數上升，但負資產個案的拖欠比率雖由去年第3季之0.02%微升至0.03%，但仍近乎零之極低水平，比整體住宅按揭拖欠比率0.08%更低，失業率亦維持2.9%甚低水平，實質信貸風險及市場風險仍甚低。事實上，2003年負資產逾10萬宗屬歷史高峰期，當時失業率達8%，負資產拖欠比率逾2%，與現況不能相提並論。

 

負資產屬賬面上計算的數字，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

 

相比去年，今年利好樓市因素較多，包括息率見頂、年內息率回落之預期、政府減辣及擴大人才計劃效用延續、中央救市等，但息率仍會橫行一段時間、金融市場仍然波動、市場信心未穩情況下，首季樓市仍未走出悶局，市場亦關注2月底政府會否在財政預算案公佈鬆綁樓市決定，故此今年首季負資產數字升跌亦取決於樓市是否有利好消息推動樓價回穩。

 

事實上，過往十多年前推行逆周期樓市措施時的因素已轉變，現在並非是要讓樓市降溫，而是較適宜讓樓市回復由市場主導及復常發展，現時樓市已無需辣招所限制及綑綁，建議政府宜盡早撤銷樓按辣招。再者，2023年樓市交投已跌至歷史低水平，若樓價續跌負資產續增將進一步影響樓市流轉及靈活性，基於負資產削弱業主若需要處置物業的可行性，包括在需要換樓或出售單位時礙於要補回按揭差額而難度增加，又或較難將物業轉按或套現資金等。最新負資產按揭額佔未償還貸款總額已由第3季之3.19%升至第4季之7.07%，為免樓市進一步積弱，亦為免負資產數字續增窒礙樓市健康發展及市場信心，政府宜審視撤銷樓按辣招的迫切性，讓樓市免除綑綁重拾活力。

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