美國在2022年至2023年間加息周期共加息11次累達5.25厘，聯邦基金利率於去年7月底已處於5.25%至5.5%區間，橫行至今，美息仍處於逾5%水平；最近港元拆息HIBOR有所回落，與樓按相關1個月拆息由去年12月平均5.49%降至最近約4.65%(1月24日)。有供樓人士提出疑問，拆息回落，照道理與拆息掛鈎之按揭(H按)息率應有所降低，但為何H按供樓利息卻未有下跌?

現時市場H按息率主要是H+1.3%，以最近1個月拆息4.65%計算，H按息率便應是5.95%，然而現時H按實質息率明顯較低，目前新造H按息主要是4.125%，原因是銀行一般向H按客戶提供一個封頂息率(或稱鎖息上限)，以P按息計算，現時主要為P-1.75%(P:5.875%)或P-2%(P:6.125%)。換句話說，H按已有一個鎖息上限作為封頂保障，當拆息升至H按息高於封頂息，H按實質供樓利息仍鎖定不高於封頂息，以封頂息作為上限，只要最優惠利率(P)維持不變，H按實質供樓利息仍維持不變。

那麼，當拆息下跌，但跌幅未引致H按息跌穿封頂息率，H按用家便依舊維持以封頂息供樓。例如去年12月份1個月拆息平均是5.49%，H+1.3%之按息等如是6.79%，由於H按用家享有封頂息4.125% (P:5.875%)，故此按息鎖定以不高於4.125%供樓；拆息最近跌至4.65%，H+1.3%之按息跌至5.95%，但由於息率仍高於封頂息4.125% (P:5.875%)，實質上H按用家仍以封頂息4.125%供樓，息率維持不變。

看似最近拆息跌但按息仍未跌，乃是因為H按用家早已享有比H+1.3%更低之按息水平供樓。以現時市場按息H+1.3%、封頂息率4.125% (P-1.75%(P:5.875%))計，1個月拆息需降至低於2.825%，H按息才可跌穿封頂息率。今年尤其在美息仍未正式回落之時，港元拆息仍較大機會介乎4厘半至5厘水平，距離2.825%尚有明顯距離；然而，當年內美國啟動減息，港元拆息料亦可下跌，當拆息回落一定幅度，以至可推動銀行下調最優惠利率(P)，屆時以P按計之H按封頂息便同步下降，屆時H按與P按用家同步可受惠於減息，供樓支出得以減輕。