負資產會引發Call loan嗎？如何應對？

樓價向下，近月多個新盤減價，同時二手市場亦出現蝕讓成交，樓價較去年高位跌幅已達10%以上，期間做了90%按揭的人士，都可能會跌入負資產行列。而早前金管局公布的2023年第3季負資產宗數突破1萬宗。不過，負資產升，不等同會出現大量銀主盤及Call loan，可說是心理影響大於實際。

 

按我們經驗，如果是於銀行做按揭，由於物業按揭屬於中長期貸款(Term loans)，除非借款人的財政狀態出現變化，例如經常遲還款或拖欠供款，又或是被銀行發現物業未經同意下加借二按等異常情況，一般銀行較少因為樓價下跌，而立即向借款人Call Loan。

 

向財務機構借貸按揭，被Call loan的機會較高?

不過如若不是由銀行做按揭，而是於財務機構做按揭，或是做了新盤發展商提供的一按及二按，因物業價值下跌，而被Call loan的機會較於銀行做按揭會高很多。主因是財務機構 批出的按揭貸款較多數是年期較短的，部分是供息不供本的計劃，這類計劃的目的是作一個短線的過渡，不是預計借款人當作銀行按揭般借20至30年期。其貸款條款中，多數會有寫明是會每年或定期做重新評估，如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%，例如物業最新估值為400萬元，但未還貸款為450萬元，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，例如由本來5厘息，升至10厘息，以平衡風險。由於現時發展商提供的按揭計劃一般是夥拍財務機構借出貸款，是以當樓價下跌時，被Call loan的機會與向財務公司/機構借款相似。

 

另外，有部分財務機構的一按貸款 批出的按揭貸款可能是10年或20年等屬於中長期貸款(Term loans)，這一類計劃的受短期樓價下跌而立即Call loan的機會又相對做「供息不供本」一類貸款低一點。

 

一旦出現斷供，銀行或財務機構何時會開始Call Loan？

不論是向銀行或財務機構做按揭貸款，有一個情況是肯定會被Call Loan，就是借款人斷供，這樣銀行或財務機構會出律師信，若經過法律程序後，業主仍未能供款，就會收樓及將物業拍賣，而賣出後所收取的款項則會用來償還業主之前買樓的借貸和律師費等。一般而言，由借款人開始斷供起計，至抵押物業變成銀主盤在市場放售，需時約3至12個月，因此，如借款人單單因失業等短期情況，而無法供款，其實是有足夠時間另覓新工，如借款人因其他財政問題而斷供，便應盡早向專業人士尋求協助，或能提供更理想的解決方案。

 

樓宇按揭是長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。大家眼見大部份在1997年的負資產物業到早已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。故此建議最好在入市時量力而為，盡量繳付較多首期，向銀行借較低成數按揭，並且每月依時供款，維持良好的信貸紀錄，就算真的不幸成為負資產亦無需過份擔心會被Call loan。

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