成交價低過估價是極之正常

李寧曾經租用我們一層2萬5呎商廈，我對同事講，千祈唔好以為李寧會長期租用我們的物業，當有機會，李寧會買一幢商廈作為總部，各同事要有心理準備李寧不會續約，到時候就要將全層商廈間細為十個八個單位，而且這是一定會發生，不過，李寧亦不是咁輕易可以買到一幢商廈，除非市況相當唔好，才有機會買得到。

做過物業投資的人知道，買一個單位易，買一層樓難，買一幢大廈更難，除非願意付出溢價，一般投資者是不會付溢價，只有是用家才會付，而李寧買北角商廈講到明是用作總部，至於有沒有付出溢價，行內人才會明白，傳媒話成交價低估價一成，代表買賣雙方都睇唔好樓，我覺得很奇怪，我做了咁多年，很少見到成交價高於估價，除非是相連單位或者地皮。

我記得十幾年前，我去台灣傾當地人士擁有在香港的一幢商廈，本來沒有抱住任何希望，而且已經等了兩日，準備走人，業主突然間願意和我直接洽談，負責的人問「湯先生，閣下不遠千里而來，究竟給我們什麼價」，我都唔知點答，唯有話是最好的價，那人問我什麼是最好的價，我話測量師行的估價，原來那人之前已經見了幾個人，全部都未達到估價，而我們願意出到估價的價錢，業主亦很開心，最後水到渠成，由此可見，估價在某個程度上來看，應該是最好價錢，低估價一成是非常合理，千祈唔好以為是壞事。

我估計國內企業買香港商廈作為總部將會陸續有嚟，即使樓價上升，但成交價大多數都會低於估價，因為估價同樣會上升，所以，千祈以為成交價低於估價代表樓市唔好，否則就很容易作出錯誤的判斷。