樓價跌不停 谷底何時見

差餉物業估價最新公佈10月住宅售價指數已經跌至自2017年3月以來的逾6年半新低，中原城市指數自最高位也下跌了超過20%，跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅，僅次於1997年的大崩盤，在技術走勢而言已經跌破支持位，可謂無險可守，令大家也非常憂慮！

筆者親身經歷過97年的情況，跟今天不可同日而語，當時全民炒樓，亞洲金融風暴一刮起，大家只能盡快出售物業還債，情況有如雪崩一樣，大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低，60%以上沒有按揭，急售物業的只是兩種人，第一種是移民的業主，但筆者在市場發現這類業主越來越少，移民的高峰期已過去；另一種則是銀主盤或是被銀行Call Loan的生意人，銀行對商用物業並不看好，並大幅收縮此類貸款！例如筆者有一位朋友，持有估價一億元港幣的商用物業，在銀行貸款$5,500萬，但銀行在進行每年的例行檢討時，要求該業主即時償還$2,000萬，將貸款額減至$3,500萬，市場上有部份槓桿高的業主，也就唯有急售物業還債，包括住宅物業，一旦未能及時還錢，隨時變成銀主盤！當然，這種情況未致於太普遍，銀主盤數量也只維持低於三位數，不致於引發樓價大崩盤，但商家在此氣氛下只會保留現金，不會貿然再入市買住宅物業了！

至於一般投資者，在5%以上定期存款利率下，已經沒有多大動力去買樓收租，收取3%或以下的回報，加上政府只「減辣」一半，繼續收取7.5%的印花稅，買樓投資更加乏人問津，2024年的住宅買家，就只餘下用家了！換樓客也是受限於「辣招」，只餘下上車客，一向以來這類買家很受市場氣氛推動，市旺時爭相搶購，市淡時就寧願租樓暫住，至於另一類新香港人，相信是未來入市的主力，但移民是大事，始終需要時間才能成事，效果相信也在2024年中以後才會慢慢顯著起來。

最後，筆者相信要樓價見底，起碼大家要見到減息半厘以上，加上發展商大幅減價，令成交大幅回升，才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上，並連續出現三個月的話，樓價才有機會見底。當然，若果政府加快取消「辣招」或美國減息的速度加快的話，香港樓價見底之時也會隨之加快！