差餉物業估價最新公佈10月住宅售價指數已經跌至自2017年3月以來的逾6年半新低,中原城市指數自最高位也下跌了超過20%,跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅,僅次於1997年的大崩盤,在技術走勢而言已經跌破支持位,可謂無險可守,令大家也非常憂慮!
筆者親身經歷過97年的情況,跟今天不可同日而語,當時全民炒樓,亞洲金融風暴一刮起,大家只能盡快出售物業還債,情況有如雪崩一樣,大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低,60%以上沒有按揭,急售物業的只是兩種人,第一種是移民的業主,但筆者在市場發現這類業主越來越少,移民的高峰期已過去;另一種則是銀主盤或是被銀行Call Loan的生意人,銀行對商用物業並不看好,並大幅收縮此類貸款!例如筆者有一位朋友,持有估價一億元港幣的商用物業,在銀行貸款$5,500萬,但銀行在進行每年的例行檢討時,要求該業主即時償還$2,000萬,將貸款額減至$3,500萬,市場上有部份槓桿高的業主,也就唯有急售物業還債,包括住宅物業,一旦未能及時還錢,隨時變成銀主盤!當然,這種情況未致於太普遍,銀主盤數量也只維持低於三位數,不致於引發樓價大崩盤,但商家在此氣氛下只會保留現金,不會貿然再入市買住宅物業了!
至於一般投資者,在5%以上定期存款利率下,已經沒有多大動力去買樓收租,收取3%或以下的回報,加上政府只「減辣」一半,繼續收取7.5%的印花稅,買樓投資更加乏人問津,2024年的住宅買家,就只餘下用家了!換樓客也是受限於「辣招」,只餘下上車客,一向以來這類買家很受市場氣氛推動,市旺時爭相搶購,市淡時就寧願租樓暫住,至於另一類新香港人,相信是未來入市的主力,但移民是大事,始終需要時間才能成事,效果相信也在2024年中以後才會慢慢顯著起來。
最後,筆者相信要樓價見底,起碼大家要見到減息半厘以上,加上發展商大幅減價,令成交大幅回升,才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上,並連續出現三個月的話,樓價才有機會見底。當然,若果政府加快取消「辣招」或美國減息的速度加快的話,香港樓價見底之時也會隨之加快!
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