樓價跌不停 谷底何時見
樓價跌不停 谷底何時見
樓市銘言 李峻銘
日期:
2023年12月11日

差餉物業估價最新公佈10月住宅售價指數已經跌至自2017年3月以來的逾6年半新低,中原城市指數自最高位也下跌了超過20%,跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅,僅次於1997年的大崩盤,在技術走勢而言已經跌破支持位,可謂無險可守,令大家也非常憂慮!

 

筆者親身經歷過97年的情況,跟今天不可同日而語,當時全民炒樓,亞洲金融風暴一刮起,大家只能盡快出售物業還債,情況有如雪崩一樣,大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低,60%以上沒有按揭,急售物業的只是兩種人,第一種是移民的業主,但筆者在市場發現這類業主越來越少,移民的高峰期已過去;另一種則是銀主盤或是被銀行Call Loan的生意人,銀行對商用物業並不看好,並大幅收縮此類貸款!例如筆者有一位朋友,持有估價一億元港幣的商用物業,在銀行貸款$5,500萬,但銀行在進行每年的例行檢討時,要求該業主即時償還$2,000萬,將貸款額減至$3,500萬,市場上有部份槓桿高的業主,也就唯有急售物業還債,包括住宅物業,一旦未能及時還錢,隨時變成銀主盤!當然,這種情況未致於太普遍,銀主盤數量也只維持低於三位數,不致於引發樓價大崩盤,但商家在此氣氛下只會保留現金,不會貿然再入市買住宅物業了!

 

至於一般投資者,在5%以上定期存款利率下,已經沒有多大動力去買樓收租,收取3%或以下的回報,加上政府只「減辣」一半,繼續收取7.5%的印花稅,買樓投資更加乏人問津,2024年的住宅買家,就只餘下用家了!換樓客也是受限於「辣招」,只餘下上車客,一向以來這類買家很受市場氣氛推動,市旺時爭相搶購,市淡時就寧願租樓暫住,至於另一類新香港人,相信是未來入市的主力,但移民是大事,始終需要時間才能成事,效果相信也在2024年中以後才會慢慢顯著起來。

 

最後,筆者相信要樓價見底,起碼大家要見到減息半厘以上,加上發展商大幅減價,令成交大幅回升,才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上,並連續出現三個月的話,樓價才有機會見底。當然,若果政府加快取消「辣招」或美國減息的速度加快的話,香港樓價見底之時也會隨之加快!



各區最新放盤應有盡有



樓價
李峻銘
樓市銘言
跌價
差餉物業估價
專家
炒價
你可能感興趣的文章
施政報告談變革 香港轉型靠大家
施政報告談變革 香港轉型靠大家
樓市銘言 李峻銘
2024年11月04日
去年「減辣力不足」  今年「加甜欠預期」
去年「減辣力不足」 今年「加甜欠預期」
樓市銘言 李峻銘
2024年10月28日
「處處有熊貓」 作用難持久
「處處有熊貓」 作用難持久
樓市銘言 李峻銘
2024年09月30日
投資縮動工慢  樓價難大跌
投資縮動工慢 樓價難大跌
樓市銘言 李峻銘
2024年08月19日
特朗普回朝機會高 香港樓價回升有望
特朗普回朝機會高 香港樓價回升有望
樓市銘言 李峻銘
2024年07月29日
樓價蟬聯最難負擔  數字易誤導不盡信
樓價蟬聯最難負擔 數字易誤導不盡信
樓市銘言 李峻銘
2024年07月01日

樓價跌不停 谷底何時見

樓價跌不停 谷底何時見
專家分享 - 樓市銘言 李峻銘
日期:2023年12月11日

差餉物業估價最新公佈10月住宅售價指數已經跌至自2017年3月以來的逾6年半新低,中原城市指數自最高位也下跌了超過20%,跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅,僅次於1997年的大崩盤,在技術走勢而言已經跌破支持位,可謂無險可守,令大家也非常憂慮!

 

筆者親身經歷過97年的情況,跟今天不可同日而語,當時全民炒樓,亞洲金融風暴一刮起,大家只能盡快出售物業還債,情況有如雪崩一樣,大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低,60%以上沒有按揭,急售物業的只是兩種人,第一種是移民的業主,但筆者在市場發現這類業主越來越少,移民的高峰期已過去;另一種則是銀主盤或是被銀行Call Loan的生意人,銀行對商用物業並不看好,並大幅收縮此類貸款!例如筆者有一位朋友,持有估價一億元港幣的商用物業,在銀行貸款$5,500萬,但銀行在進行每年的例行檢討時,要求該業主即時償還$2,000萬,將貸款額減至$3,500萬,市場上有部份槓桿高的業主,也就唯有急售物業還債,包括住宅物業,一旦未能及時還錢,隨時變成銀主盤!當然,這種情況未致於太普遍,銀主盤數量也只維持低於三位數,不致於引發樓價大崩盤,但商家在此氣氛下只會保留現金,不會貿然再入市買住宅物業了!

 

至於一般投資者,在5%以上定期存款利率下,已經沒有多大動力去買樓收租,收取3%或以下的回報,加上政府只「減辣」一半,繼續收取7.5%的印花稅,買樓投資更加乏人問津,2024年的住宅買家,就只餘下用家了!換樓客也是受限於「辣招」,只餘下上車客,一向以來這類買家很受市場氣氛推動,市旺時爭相搶購,市淡時就寧願租樓暫住,至於另一類新香港人,相信是未來入市的主力,但移民是大事,始終需要時間才能成事,效果相信也在2024年中以後才會慢慢顯著起來。

 

最後,筆者相信要樓價見底,起碼大家要見到減息半厘以上,加上發展商大幅減價,令成交大幅回升,才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上,並連續出現三個月的話,樓價才有機會見底。當然,若果政府加快取消「辣招」或美國減息的速度加快的話,香港樓價見底之時也會隨之加快!



各區最新放盤應有盡有



樓價
李峻銘
樓市銘言
跌價
差餉物業估價
專家
炒價

House730搵樓大本營是香港的搵樓平台/租屋網,齊集香港樓盤及樓市資訊,網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤,助用戶找到心水香港樓盤,網上搵樓買樓更輕鬆。
House730同時提供一個渠道,予地產代理及業主網上放盤平台,自由、方便、高效,網上推送筍盤給潛在買家!
House730雲集香港各類型樓盤資訊,包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈,務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗,不論買樓或是租樓,用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。
除了多個香港樓盤資訊外,House730亦提供不同類型的樓市資訊,包括地產新聞、成交數據等等,讓你成為精明買家或租戶。