樓價跌幅抵銷加息期供款升幅 留意趁低吸納時機 (上)

本港樓價自2021年中高位計至今，累積平均跌幅達20%，當中樓價經過反覆上落，亦受多個利好與利淡因素交錯影響。這段時期的樓價跌幅主要在去年2022年形成，去年樓價跌幅達15%，息率上升成了樓市跌勢較主要因素。港息自去年隨美進入加息期顯著上升，按息由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%，加幅達2.6厘，用家享有十多年長期超低息環境後需時適應息率正常化水平，現時之按息回升至與30年平均按息水平4.2%相若。

 

今年樓價先升後跌，全年計今年樓價跌幅較去年收窄，當中除了基於加息周期已近見頂，息率因素已逐步淡化外，市場上亦有多項利好因素作平衡，包括全面通關、調低印花稅率、放寬按揭成數、放寬按保及政府減辣等。受政府減辣及擴大人才計劃帶動，近日樓市氣氛有所回暖，但買家信心並未完全恢復，不少有需求上車或換樓的人士仍在觀望，買家總想「撈底」，總想「低買高賣」，但在樓價出現折讓時卻沒信心入市，在樓價反彈轉勢時卻後悔沒有趁低吸納。

 

上文指現時按息約為4.125%，在這個加息周期上升了大約2.6厘，供款負擔自然有所增加 ; 但基於樓價出現跌幅，變相亦有助抵銷息率上升的供款增幅。以例子解說，一個中型單位於2021年中的售價為$800萬，若當時買入單位承造9成按揭，按揭金額為$720萬，以當時按揭年利率約1.5%計每月供款$24,849，當按息升至現時4.125%，供款將增至$34,895，增幅達40%；現時這個單位價格下跌20%至$640萬出售，若買家趁樓價低水入市及承造9成按揭，按揭金額便由$720萬降至$576萬，以現時按息4.125%計每月供款為$27,916，基於樓價下跌同步降低所需按揭金額，變相如同抵銷息率上升對供款的影響，故此即使加息後供樓金額增幅收窄至12%；此外，買家所需的基本首期亦因樓價下跌由80萬降至64萬。

 

上述例子只作參考，要留意的是，息率總有周期性，息率上升固然增加供樓支出，但當息率回落卻會減輕供樓負擔；而買樓則以當刻價錢入市，當刻是否入市時機亦屬重要考慮。下期再談。

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