減得急、減得狠 儘快尋底

筆者應邀與會德豐黃光耀先生、吳家寶小姐一同出席MONACO MARINE銷售活動

施政報告雖有落實救市期望，但市場反彈力明顯不足，發展商的存貨累積愈來愈多，銷售量仍然大大落後目標，經過一個月的觀察，有足夠數據給予決策者去評估形勢，令到市場開始浮現一些狠狠地調整價格的單位，有一站頂豪宅項目日前大幅下調呎價約$10,000，相等於減價差不多三成。

另外市場最受歡迎品牌發展商，眼見旗下兩個大項目新貨即使價格有調整亦未能銷售過百宗後，即時改變銷售策略將一個全新樓盤的首張價單低於市場2成開出，折實平均呎價僅10,888元，目標便是測試買家的購買意慾及市場承接力，此項目具備用家所需的要求 – 鐵路運輸方便，正正站頂，2房單位實用面積約440呎左右，只需450餘萬元，如此價位真是公營房屋的價錢也要被比下去。

此價一出，即時冰封整個新界二手市場，以預約參觀的人量看，似乎應該做出一個有量的銷售成績；而那邊廂九龍市區的現樓項目，發展商也積極變動付款優惠去吸引換樓客。不過即使持續有成交，宗數仍未能達到發展商期望，可是市區核心地的成本過高，價格已經沒有條件再向下調節，否則項目收支便見紅，這是所有發展商皆不能接受。

所以在九龍的物業市場，發展商可接受的定價似乎已經到底了，買家不買，發展商也不能強求，只是慢流等買家接受，他們現時的策略是較願意在未來有大量供應的北部都會區項目以低價銷貨，按數據來看，現時約有16萬名申請高才通人士，當中有10萬名已獲批來港，此批人士在各市區地段都見影踪，相信是樓市潛在買家，令發展商認為市區物業的需求依然強而有力；目前正耐心等待時機成熟，未來不難賣，當下仍未到要蝕本賣市區貨的時刻。而相對工商物業則是連錄多宗蝕讓個案，那些資深投資者名人都紛紛大割價套現，以2億元買入的貨也願意接受1億元賣出，投資者所計算的是資金實力，現在大趨勢不利時，寧減負債亦不死守，可以狠狠地減價以保全資金力量。