負資產重上萬宗有因 如何應對？

根據金管局統計數字，今年第3季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，第3季末樓價已較今年高位累積回落約7%，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第3季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平，由於樓價較去年高位已穿1成界線，令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

 

負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關; 例如業主以$700萬購入物業，單位市值降至$595萬，但尚欠銀行按揭$610萬，由於資產價值少於按揭債務金額，該單位便已列為負資產。以現時按揭成數高達9成計算，當樓價累跌1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。

 

以上提到除了樓價跌幅，計算負資產亦關連借款人的按揭貸款金額剩餘多少，例如借款人雖然承造9成按揭，但供樓已達十年，按揭本金由$630萬降了近26%至$468萬，當樓價跌至$595萬，物業並無資不抵債故仍屬正資產。那麼，供樓業主償還本金的速度亦會影響負資產數字，在息率較高及借款人選擇較長還款期的情況下，降低本金的速度會較慢。按揭息率由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%，以現時按息及30年還款期計算為例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年歸還本金由貸款額之2.7%跌至1.7%，首兩年歸還本金由5.4%跌至3.5%。再以現時息率對比不同還款期之還本速度，20年期之首年還本率可達3.3%，25年期為2.3%，30年期則降至1.7%，而現時平均按揭年期為27年，選用25年或30年還款期的用家佔大多數。總括來說，現時業主歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

 

至於高成數按揭使用量，近年政府放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，選用9成按揭或8成按揭的買家因而增加，高成數按保的使用率亦回升至正常水平，故此當樓價跌穿1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便難免增加。然而，按揭保險計劃為有實際住屋需要的用家而設，借款人屬於自用物業用家，亦需符合既定條件方可獲得貸款，例如9成按保用家須為固定收入及首次置業人士，並須同樣通過供款佔入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相對較低。

 

按保並非一般按揭，按保為銀行提供保險保障，銀行無需為高於7成按揭承擔額外風險。現時負資產個案的拖欠比率降至0.02%近乎零之極低水平，較整體住宅按揭的拖欠比率0.07%還要低；失業率亦維持2.8%甚低水平，即使負資產宗數上升，現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達7成，令非按保上會的首期門檻降低，市場上選擇以非按保上車的用家有所增加，有助減低高成數按保的市場比例，從而可降低物業跌入負資產的數量。

 

負資產屬賬面上計算的結果，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

各區最新放盤應有盡有