美息高高掛 樓市危危乎

自從2008年金融海啸以來，各國央行都利用貨幣量化寬鬆政策（QE）來解決問題，2020年全球疫情，央行「放水」規模更大，當市場被大水盈滿，有形資產（例如房地產）的價格被搶高，有話說︰「樓價其實沒有升，只是錢不見用了。」如果以各地樓價指數推算，以2010年12月為起點，美國、香港、加拿大，甚至中國的樓價已經翻了一倍，但自從去年美國開始加息，全球主要大城市的樓價也從高位回落，只有美國樓價仍然維持在高位，抗跌力非常強，但真的能獨善其身？

翻查紀錄，過去30年美國曾經有6次加息周期，但只有2004年6月至2006年6月那一次，樓價有近10%跌幅，其他周期都沒有對樓價造成太大壓力！其中首個原因是美國債券市場發展成熟，銀行可以為客戶提供長年期的定息按揭，10年、15年、20年，甚至30年都有，而美國人也傾向以定息去做按揭，所以當下大部份業主的按揭支出並沒有受到加息的影響，但隨著維持高息的時間越來越長，影響就會逐漸浮現。

除了2004年至2006年及2015年至2018年這兩次之外，其次的加息周期由開始至見頂到再重新減息，都相隔大約一年，而2004年至2006年用了兩年時間加息至5.25%，而且維持了307日才開始減息，前後接近三年，威力就明顯加強！另一方面，息率高自然也是關鍵，2015年至2018年雖然加息周期長達三年有多，但利率的高點也只是2.5%，由0%至3%的威力遠低於由3%加至6%，而6%加至9%就是颶風級的威力了！

今次的加息期由2022年開始，用了1年多時間升至5.25%，對美國樓市的影響開始逐漸出現，所以究竟下年會否繼續加息，何時會完結，即使完結後利息在高位會維持多久，也是致命因素。市場上不少聲音估計今年加息潮完結，但也有評論認為美息有可能升至7%，在俄烏戰爭及逆全球化的背景下，通脹率已經難以下降至2%的目標，現在又爆發以巴戰爭，一旦擴散至其他中東國家的話，油價若果再爆升，對通脹自然是火上加油，一旦利率又再上升並長期維持，美國的樓市將面臨非常嚴峻的考驗！