下季賣地只推出一幅住宅用地 供應量能否達標？

發展局局長日前公布2023至2024年度第三季度賣地計劃。當中政府會以招標方式出售一幅位於大嶼山長沙的低密度住宅用地。局長指出該土地預計提供約110個私人住宅單位。鑒於長沙地區本身屬於低密度豪宅區域，發展商可能會興建一些低密度豪宅，但能否提供110個單位，需要等到土地出售章程公佈後才能作出判斷。然而，這並非重點，因為局長提到連同最新一季的規劃及不同的土地來源，本財年首三季度料共提供10150伙，達到年度目標12900伙的約八成，因此對達成年度目標感樂觀。所以筆者對於下一個季度只推出一塊較小型的低密度住宅用地並不意外。政府亦無需急於提供大型土地，以確保住宅供應量達到目標。

另一方面，新季度並無商業用地要推出，這決策也可以理解，由於商業市場表現疲軟，商業樓面平均空置率達10%或以上。今年過去推出的商業用地結果並不理想，而政府的資源有限且寶貴，在目前環境下強行推出商業用地，預計不能取得一個好成績，對政府的庫房收入亦會產生重大影響。

談到政府庫房收入，雖然住宅供應量在第四季度末應該能夠達到目標，但對於政府的庫房收入來說，達到目標十分困難。以整體情況來看，政府透過土地出售所得的收入可能只佔其總收入的十多個百分比。鑑於目前的土地市場狀況，筆者認為在第四季度末達到目標的機會率很低。這可能導致什麼後果呢？眾所周知，政府之所以能夠維持低稅率，要依靠土地出售收入、印花稅等房地產相關稅項或其他稅收來源來支撐自身財政運作。考慮到整體樓市相對淡靜，政府目前正要以資金儲備來維持，但如果這種情況持續下去，政府可能需要思考其他方式來增加收入，以彌補土地出售收入減少或其他地產相關稅收減少的情況。