新按保已適用於樓花/現樓 建期與即供如何選？ (一)

按證保險公司於9月22日公佈進一步放寬按揭保險計劃，按保的適用範圍全線延伸至樓花，與現樓看齊，換句話說，樓花按保不再局限於600萬元或以下的物業，而是與現樓一樣，透過按揭保險計劃，不論樓花或現樓，1,000萬元或以下物業的按成數高達9成、1,500萬或以下物業的按揭成數高達8成、3,000萬或以下物業的按揭成數高達7成。

過往新盤買家若計劃透過按保上會，在新修訂前，若屬樓花，僅限於400萬或以下物業可透過按保申請9成按揭，8成按保的樓價上限則為600萬；若超出上述樓價，買家只能選擇建築期付款方法，等樓宇落成才為物業申請按揭保險上會。現時新盤付款方式大致可分為兩大類，一種是建築期付款方法(Stage Payment Plan)，買家無需短期內支付樓價全數，只需支付指定訂金(多為樓價之10%，亦有是樓價之5%或15%)，便可待樓宇落成階段才承造按揭上會、支付樓價尾數及完成交易。另一款是即供付款方法(Cash Payment Plan)，買家支付訂金後，便於指定短期內(一般是90天至180天)上會以支付樓價全數及完成交易。

新修訂讓準備選用按保的新盤買家有更全面的上會選擇，無需只局限於選擇建期付款方法。現時一些新盤的付款方法除了即供或建期方式，亦設有更多不同交易期供選擇，例如是一個兩年樓花期的新盤，除設有120天即供付款期，亦分別設有210天及360天長成交期，並有回贈獎賞給一些選擇了建期但其後選擇提早成交的買家，買家便可選擇適合自己的付款方式。

對於建築期與即供付款方式，新盤買家應如何選? 其實兩者各有特點及利弊，筆者嘗試闡述主要幾點。一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此選用即供付款方法可獲較多樓價折扣，但要留意的是，過往新盤即供與建期的折扣差距較多介乎樓價之3%-5%，個別差幅或更高，但近年基於發展商考慮到買家有較大比例擬申請按保傾向選擇建期，為了有利銷情，不少新盤在建期與即供的樓價差距已收窄至1%-2%，個別更低於1%。當即供付款方式的樓價折扣沒有那麼大，但供樓開支卻因為利息上升而加大，買家未必希望在樓花未可入住時期便供樓，計計數看，以現時按息約4.125%計，承造9成按揭，一年按揭利息開支已等同樓價3.7%，可能已多出建期對比即供多付的樓價，從這方面看，買家選擇即供的誘因已削減;這亦視乎往後發展商會否因應按保範圍延至樓花而提高即供付款方式的樓價折扣。還有更多利弊的考慮，下期再談。