如何釐訂僭建物業的價值？買家應如何評估風險？
日期：2023-09-21
本港連場暴雨導致多區滿目瘡痍，當中因為暴雨引起的山泥傾瀉，令部份豪宅單位出現危險，因而揭發部份業主涉及僭建問題。過往曾有業主委託進行物業估價時，發現一棟原本只有三層高的獨立屋內竟然改為六層高。本人並不鼓勵業主僭建，今次只是從另一個角度來看，如何決定僭建物價值的問題。
當有客戶委託測量師進行估值時，首先要考慮估值的目的和委託人的身份，另外僭建物的價值亦不能被忽視。實際上，市場上是有買家願意花一定的價錢購買有僭建物的物業，關鍵在於潛在買家如何評估風險。然而，如果委託人是政府，例如用於法定估值的土地收購補償或重建，法例是不會計算僭建物的價值。另外，當銀行進行按揭估值時，由於僭建物是違法的，日後有機會需要按照政府的要求還原房屋。因此，銀行亦不會計算僭建物的額外樓面面積及其價值。
但在業主放盤時，市場上確實有些買家願意購買有僭建物的物業。然而，當買家知道多出的樓面是僭建時，他們往往會對價值持有保留態度，當然不會付出和合法樓面一樣的價錢。他們會擔心有一天政府會勒令要求還原多出的樓面，因此在價格上會有一定的折扣。折扣的大小取決於市場上的考量因素。作為一名專業測量師，我的角色就是進行分析，為業主或潛在買家提供意見。
過去，人們對於僭建物的風險可能關注較少，因此風險系數可能較低。這種情況在不僅是獨立屋，就算是一些大型住宅屋苑內的平台上更為常見。實際上，這些單位往往在平台上增加了搭建物，實際上來說也算是僭建。但是這些單位的價值往往稍高於其他單位。
現在大家對於僭建物的認識更多了，對僭建風險的關注也相對增加。可能在進行分析時，需要給予更多的折扣。不管怎樣，僭建物的存在意味著它們有一定的價值，價值的多少取決於業主和買家如何衡量風險。他們願意支付多少也是根據這些因素來決定的。
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