私樓公屋價 難爆紅

啟德新區發展變樣，公屋搶佔私人住宅地。

物業市道淡風多月，終於出現一個市區平盤，886伙近乎沽清，賣得爽爽利利，發展商一個月內套現50餘億元，在當下資金借貸成本增加時期，有如此一筆大額資金回籠真是樂事。私人發展商定價接近公屋未補地價的呎價，實在令人心動，一般市民未必太留意居屋的價格，因為是合資格人士才能夠享受政府資助房屋，而政府資助的出售房屋一般以居者有其屋計劃居多，購買者買入時的樓價以折讓價買入，而這個折讓價將來出售需要補回，所以當限售期滿後，擁有者可自由出售給任何人但需要補回當初的市價折讓率，但是如果賣給仍受惠於政府資助政策內的人士則可以免地價出售。

以往居者有其屋的業主較少出售其物業，因為樓宇經過自住五年後，加上樓宇本身位置及用料非高質素，可能難吸引買家出好價，賣出所得金錢不多，想藉售樓後置換私樓機會不大，令到出售誘因不強。可是近十年八年的流轉出現了變動，例如禁售期由五年、十年改為三年，政府在搶地建樓上積極行動，為了加快供應不計算土地使用價的可塑性，為了按年完成可供建屋的數目，一些市區優質位置的土地不用於拍地取錢增加庫房收益，用以建造資助性房屋，建設上也提升質素，因而大大吸引合資格人士購買行動。

計算上當然有效益，因為新增市區供應，令能力高的資助群，置換新樓從而交回使用中的公屋，使得流轉快，增加基層房屋供應，使輪候人士加快上樓時間，這是房屋政策的重要任務，正正是市區優質居屋，地段好、質素高。在對上低息時期樓價上升增值不少，居屋樓王賺錢比例令人驚嘆，過往的康山樓王，旺角富榮花園呎價過萬，近期最新最賺錢屋苑要數長沙灣的凱樂苑，持貨四年時間的利潤幅度由75%到89%不等，賺錢300萬元至478萬元，不可謂不多，相對在私人市場3年至4年前的市貨，在3年SSD禁售期後轉售，反而錄得10%至20%的蝕價，這反映了市場逆轉下，因為入貨價高，要在市道下跌出售，便需承受蝕錢的命運。親海駅以14,000元至15,000餘元呎價開售，相對凱樂苑未補地價的12,000元至13,000元成交，難怪說居屋價買私樓真是超值，傳媒在訪問成功購買的買家中有人坦誠說是中簽居屋買家，私樓能搶公屋客真令人意外。