加息潮唔使食驚風散 「息」呢招大減供樓壓力
日期：2023-09-12
加息周期尚未完結，七月下旬美國宣布加息0.25%後，多間銀行隨即上調最價惠利率(P)0.125%，令業主供樓利息支出進一步上升。然而，在P上調之際，除了供樓利息支出增加外，其實與供樓利息掛鈎的Mortgage Link戶口存款息率也同步上升，若業主有閒錢在手，將資金集中放在這類戶口可望減低供樓壓力，最多可慳一半供樓利息。
七月香港加息0.125%後，以匯豐銀行為例，P由5.75%升至5.875%，以P-2.25%計按揭息率增至3.625%，假設借貸金額300至800萬元，每月供款額增加210至561元(表一)，一年下來便增加數千元利息支出。
對於有閒資在手的供樓業主在加息周期，應善用與供樓利息掛鈎的Mortgage Link戶口收息，減低加息周期的供樓壓力，因為相關戶口會每月派息，而存款息率與供樓利率相同，意味加息周期該戶口的存款息率也不斷上升。不過，在戶口內能獲得與供樓利率相同的存款金額有上限，通常等於按揭借貸餘額的一半，即假設借貸金額為500萬元，Mortgage Link戶口中最多250萬元能享受與供樓利率相同的存款利息，超出上限的存款，息率則與活期戶口無異。
究竟Mortgage Link戶口能減低多少供樓壓力？假設按揭金額為500萬元，供款期30年，按揭息率3.625%，每月供款額22,803元，第一期供款中約14,584元為利息。若業主將相等於按揭金額一半的閒置資金即250萬元放在Mortgage Link戶口，該月便可獲得約7,292元利息，相等於供款利息的一半，變相每月慳7,200多元利息支出。
由於加息周期未知何時完結，而按揭息率已上升至3.625%，對於有備用現金在手的業主又不想做定期綁住，不妨積極將現金集合在Mortgage Link戶口對抗息魔的壓力，每年可望省下數以萬計的供樓利息支出。
表一：七月加息前後每月供樓支出變化
| 借貸金額(百萬元) | 加息前每月供款(元)* | 加息後每月供款(元)# | 每月增加(元) | 扣除Mortgage Link利息後每月增加(元) |
| 300 | 13472 | 13682 | 210 | 105 |
| 400 | 17962 | 18243 | 281 | 140.5 |
| 500 | 22453 | 22803 | 350 | 175 |
| 600 | 26943 | 27364 | 421 | 210.5 |
| 700 | 31434 | 31924 | 490 | 245 |
| 800 | 35924 | 36485 | 561 | 280.5 |
備註：假設將一半借貸金額放在Mortgage Link戶口
*年息3.5%，#年息3.625%。
假設供款年期30年，九成按揭計算，不包括按保支出。
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