市場雖重整 幸福仍處處

上星期筆者提出的「動態財富」與「靜態財富」得到了一些回響，事實上單依賴成交個案去判斷社會財富誤差率極大，當每次成交價最低之後，其實樓價都會出現回升，對！當樓價低於實際價值和靜態財富的時候，樓價就容易回升！

筆者在過去一星期去了日本的福岡，和日本的朋友討論了當地與香港的經濟，我們發覺日本這我們年輕時的繁盛國家，後來樹大招風引起了美國與4個盟友的協議被迫簽署了「廣場條約」，於是日元在10年間升逾2倍，日本也進入了20多年的通縮年代，物價也在此期間幾乎沒升沒跌，國力也因「通縮」，直至近期美國無限量化貨幣之下，日本比美國更積極作出量化貨幣，近年就由「通縮」進入了「滯脹」階段（經濟呆滯下高通脹）。對比下，中國尤其香港其實暫時仍然非常幸福，暫時香港的通脹是1.8%，失業率是2.8%，定期存款普遍利息逾4%，H按實際住宅按揭息口是3.625%，渣打銀行預測2023年香港GDP增長為4.3%，我們看以上因素相對上其實香港只要能夠保持到，社會將保持朝氣和活力，而國內的通脹是接近零的-0.3%，經濟增長是6.3%。

在香港，影響整體財富的租金回報、GDP、存款利息都比通脹高！樓價雖跌，但只要現在不賣出，其實是沒有損失！只要現在入市，樓價就比早兩年有所折讓，這不是天堂般的處境嗎？

城市長遠的通脹、生產力增長深遠影響每一個居民，對比一時的樓價升跌，只是一件小事。今次在日本旅行，體會有一個可以殺香港於無形的就是移民潮，福岡的街頭已算是見到較多年輕人的日本城市，遠比東京、大阪、札幌要多，但筆者見到很多商舖晚上7時左右已關門，可想而知，這個城市是沒有足夠人力資源去服務。我們要慶幸內地大量輸入優才、高才令香港人口重新增長，如果人口增長趨勢持續，這才是長遠支持樓市的重要因素！

如果現在樓價跌可以偷一個時段出來，讓年輕人容易置業，筆者作為地產從業員或投資者，我是願意付出的。

最後，一個城市的夜晚是反映到城市的活力，筆者是同意香港要重振夜市，但內容應是重振我們城市的動力、創業經濟、簡易稅制，應該將繁複的營商、不同規限拆牆鬆綁，重新找一個中間點去平衡各方利益。

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