開發土地建屋 知易行難

行政長官林鄭月娥的新一份施政報告，提出短中長期方式增加土地供應，滿足市民的住屋需求，從各方面的反應而言，開發土地的工作似乎舉步維艱，可說是知易行難。房屋不足問題無法迅速解決，估計樓價仍然高位反覆。

 

將用來建屋的土地改動公私營比例，公營房屋及私人房屋由6比4變成7比3，會起立竿見影之效，但只能略為紓解公營房屋不足，私樓供應反而買少見少。而發展棕地、「土地共享先導計劃」利用不在政府發展規劃中的私人擁有土地以及東大嶼填海建設人工島，屬於中長期計劃。但筆者預計增闢土地仍是阻力重重，很難一蹴而就見到成績。

 

美國與中國的糾紛經已不是貿易層面，有擴大的可能，不僅引致今年中國及香港股市回落，最近更擴散到美股連日急挫。因此，本港樓市短期有見頂的可能，但未必有巨幅回落，因為本港建屋土地依舊短缺甚至惡化。減少私樓比例反而產生更大的市場承托力，支撐著樓價減慢其跌幅。

 

許多人都相信發展棕地及利用私人的新界農地儲備會是比較快起到效果，但這兩種土地都存在許多問題，不容易解決。動用棕地起樓，表面輕易，只要在棕地做好基本建設便能夠動手建屋。這種想法太過簡單了，因為本港棕地有別於外國棕地，本港棕地很多不是空置的，都有用戶使用，包括貨櫃場、停車場、貨倉以至各種行業。

 

政府想收回棕地，也得安排其他土地安置現有用戶，不能說收就收。政府本身亦欠缺土地，假如有土地不如直接建屋住人更有效率。政府本身亦沒有幾多空置土地容納棕地用戶，縱使有空置地皮，搬來搬去都浪費不少資源，再者，用戶亦未必有充足財力應付搬遷。

 

還有，不少棕地都關係著本港經濟，例如貨櫃場及貨倉。如果硬要將商戶趕走，很容易影響到本港的運輸及貿易行業，傷害到經濟。

 

利用私人的新界農地儲備，政府隨時動輒得咎，會產生許多估計不到的麻煩。假使能夠採用，政府也要小心翼翼，免得被人詬病。

 

棕地及私人農地稱得上是現成的土地供應，但使用上一不小心，很容易招致難以估計的後果，政府使用步步為營，如果期間發生糾紛更會糾纏多時。雖然填海造成會是超過十年以上才見到成效，但使用棕地及農地也不見得會快得那裡去。