醫管局員工置業貸款 如何計算才最划算？

醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃，最大的差異在於息率、年期以及壓力測試計算方法上。首先，我們要知道醫管局計劃不是單單由醫管局做貸款，有部分金額是由銀行借出。簡單來說，就是由銀行做「頭按」，然後由醫管局做「二按」，不過與傳統大家理解的「二按」不同的是，醫管局貸款部份的息率會較銀行的「頭按」更低息，同時所佔的比例亦不會像發展商的二按般，要先由銀行借50%至60%，再由發展商借20%至30%。醫管局貸款的比例是取決於申請人的入息，一般為底薪的48倍，上限600萬元。即是只要入息夠高，有銀行可接受只由銀行借出最少50萬元的「頭按」，再由醫管局借出600萬元的「二按」，而頭按及二按合共總按揭成數不多於90%便可。

 

至於息率方面，醫管局的貸款按息並不跟隨銀行，而是由當局釐定，當息率不高於4厘時，員工只需支付1厘按息，當息率高於4厘，醫管局會補貼最多3厘的利息開支。例如，醫管局釐定的按息為H+1.55%，鎖息上限以最優惠利率P現為6%計算，現時為6厘，假設1個月HIBOR為4.45厘，即按息已觸及鎖息上限6厘。以6厘減醫管局補貼的3厘，即等同實際按息為3厘。較銀行現時新造按息3.5厘低了0.5厘。

 

單看息率計，醫管局計劃「無得輸」，不過在實際計算上，計劃有不少限制，包括年期、壓力測試計算及現金回贈等，綜合所有因素計算的話，用醫管局計劃每月供款不一定會較輕鬆，同時不是每人都適用。

 

我們先解釋入息計算的部分，由於醫管局計劃於銀行眼中等同於「二按」般去計算，一旦二按比例高於樓價的20%，貸款人每月供款不能多於每月入息的45%，同時於壓力測試時，摸擬加息2厘之下的供款不能多於入息的55%。這計算方法，較一般沒有二按計劃的入息要求高5%。舉例，如果一個40歲的醫管局員工，購入500萬元一手自住物業，於銀行做頭按50萬元(按10%)，然後由醫管局二按350萬元(按70%)，在沒有其他供款或擔保貸款之下，該員工於每月入息要有約6萬元，才能通過銀行的要求。(見圖1)較於銀行做按揭的入息要求多約2.2萬元。

 

同時亦要留意，醫管局計劃年期最長只有20年，而確實貸款年期是按退休年齡去計算，例如2015年6月前入職的員工，退休年齡為60歲，而貸款人本身的年齡已經50歲，那麼醫管局貸款部分的年期最長便是10年(60-50)，如若是較遲入職，退休年齡為65歲的員工，則可以用65去減本身年齡。

 

由於醫管局貸款部份的供款年期短了，所以每月供款會較一般銀行做30年為多，以圖1 的例子，每月供款要2.16萬元，較於銀行做一按80%，每月供款多3,308元，但全期利息開支則會少約100萬元。同時可以節少到約8.6萬元的按揭保費開支(見圖2)。另外，亦要考慮選用了醫管局貸款的話便不再享有其他員工住屋補貼。而在計算按揭現金回贈時，亦只會計算銀行頭按部分的貸款金額。

 

綜括來說醫管局計劃，於一個月拆息低於2.45厘時，實際按息僅1厘時，便會比銀行的按揭計劃吸引。另外，如計劃購入的物業售價，可做按揭金額已超出一般按揭保險90%按揭限制時，醫管局計劃也發揮到作用，例如購入1400萬元的物業，做按揭保險最高貸款只有960萬元(68.5%)，但如醫管局計劃，便可以先向銀行做500萬元頭按，再向醫管局做600萬元按揭，合共可借1,100萬元(78.5%)。由於不同入職年份，按揭成數下，計算出的結果也有差異，建議如不太清楚如何計算才是最切合自己需要及最優惠的話，可找專業人士協助分析及計算。

圖1

假設樓價 500萬元	頭按 (10%)	二按 (70%)	總額
貸款額	50萬元	350萬元	400萬元
年期	30年	20年	/
實際按息	3.5%	3%	/
月供	$2,245.2	$19,410.9	$21,656
入息要求	$60,711.7
全期利息開支	30.8萬元	115.86萬元	146.69萬元

圖2

假設樓價500萬元	80%按揭
貸款額	400萬元
年期	30年
實際按息	3.5%
月供	$18,348
壓力測試下入息要求	$38,666
按揭保費開支	8.6萬元
全期利息開支	251.93萬元

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