微調按揭成數 樓市刺激有限

最近住宅樓市交投淡靜，我們為銀行提供的估價服務量亦大幅下跌。正當市場希望政府拆牆鬆綁，撤銷辣招以刺激樓市，日前金管局就推出了放寬按揭的政策。詳細如何放寬我就不在這裏表述了，今次要探討的是究竟放寬了按揭成數會否刺激了樓市的交投呢？

放寬按揭的政策，某程度上一定幫助到準買家上車，但相信對樓市的刺激作用非常有限。因為樓市的問題不在於準買家借不到錢，而是買家在加息的陰影下，不敢貿然入市。根據我們估價部的數據 ，大部份我們為銀行估值的物業樓價都介乎$4,000,000至$8,000,000，佔我們估價數量的接近一半。這些物業就算在放寬按揭政策前已經可以從銀行借到很高的成數，因此受惠於放寬的程度不大。

而佔我們估價數量第二高的是樓價介乎$10,000,000至$20,000,000的物業，但佔比已大幅下降為大約18%。這類型物業可能會比較受惠於放寬按揭成數。但這類型物業的買家，其中一部份會是想改變生活質素的「樓換樓」客人，由於第二套房需要繳交比較高的印花稅，所以他們入市與否其中一個考慮因素就是自己的物業能否售出。因此，在樓市缺乏動力的情況下，這類型物業受惠於新的放寬按揭政策下空間仍然有限。

樓價未大幅下調 不可能撤辣

佔我們估價數量第三高的是物業價值，介乎於$4,000,000以下的物業，佔我們的比重大約15%。這類型物業過往都不受按揭成數限制，因此就更加不會受惠於這次放寬。

我個人認為現階段政府不太可能放寬「辣招」，因為以現時樓市情況來說，雖然成交不多，但樓價並沒有大幅的向下調整，亦未見樓價會有向上升的動力，這正是政府樂見其成的現象。試想像，政府嘗試控制樓價這麼多年，樓價大升的時候市民會埋怨政府買不到樓，而相反樓價大跌的時候又會埋怨政府令他們負資產，現在樓價窄幅徘徊，正是政府的想要的理想結果，政府又怎會在這個時候撤銷「辣招」，令到樓市再次變得波動？因此，除非樓價因其他因素有崩盤式的下調壓力，否則政府沒有什麼原因會撤銷「辣招」。

 

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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