放寬按揭系列(4) – 轉按套現水位提高

上期提及銀行提高按揭回贈進一步推動轉按增加，既然平手轉按亦具吸引力，用家若有不同轉按需求，在兼得銀行高回贈及放寬按揭提高轉按成數兩點推動下，轉按誘因已加大。然而，若然銀行估值下跌，若想轉按仍需看看因應現有估值之實質可造按揭金額是否足夠，不過，由於按揭成數已放寬上調，轉按又或轉按兼套現的水位便提高了。

舉例，買家兩年前購入一個$1,500萬之單位，當時於銀行承造5成按揭，現時按揭餘額約$710萬、物業現值約$1400萬，7月7日放寬按揭前，若轉按之金額僅達$700萬，基本上仍要多補$10萬才可轉按，現時則可提高按揭成數至7成，可造按揭金額達$980萬，換言之，用家可考慮平手轉按又或轉按兼套現高達$270萬。要留意的是，轉按兼套現等於加大了按揭金額，用家應計算一下自身供款能力是否足夠，並衡量套現金額的借貸成本。以轉按將原有按揭餘額$710萬增至$980萬計，採25年還款期，現時按息約3.625%為例，每月供款由$36,022增加至$49,721，不過，若然將還款期延長至30年，每月供款則降至約$44,693。若金額用作投資，用家便需衡量回報率是否高於借貸成本，以及相關投資風險。此外，是次放寬按揭成數僅適用於自用物業，出租住宅物業的按揭成數則維持不高於5成。

由於按揭成數放寬範圍不止於住宅物業，連帶非住宅物業即工商舖及車位的按揭成數亦由5成提高至6成，換言之，不少工商舖的可轉按套現水位亦增加了。以往尤其在2020年8月份第一次放寬非住宅按揭成數前，工商舖承造按揭成數僅達3成至4成，現時轉按之按揭成數高達6成，即使近年工商舖物業估值可能已錄跌幅，但透過磚頭套現流動資金的機會仍提昇了。亦有不少持有工商舖或住宅物業的業主現時已手持現契，現時以現契物業可獲銀行直借高達估值之25%作為套現資金，而由於以資產水平審批的按揭成數已由高達4成提升至5成，若業主可提供多一點資產證明包括現金、股票、基金、債券、車位等，貸款金額更可高達物業估值之50%。