放寬按揭系列(3) – 高回贈令轉按誘因增大

政府放寬按揭成數後，供樓人士在轉按方面有更大彈性，有助他們按照自身需要申請轉按。市場上有着不同的轉按需求，包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如本欄已提及用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商按揭，又或轉走財務公司高息樓按，另外是轉按兼物業套現、甩按保、甩擔保人、延長還款期等，當中亦連帶一項誘因推動轉按增加，今年銀行先後提高按揭回贈金額，吸引用家因應不同需求轉按兼同步賺取可觀回贈。今年樓市在首季急彈後回軟至持續牛皮狀態，交投減少影響新按貸款量，反之轉按申請在第二季起逐步上升，銀行對轉按業務亦採積極取態，提供的現金回贈為近年新高，轉按賺回贈造就了一個很大的轉按誘因，

用家只要仔細計計數，或會發現即使現時新造按息稍高於原有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更著數。以500萬尚餘按揭額平手轉按為例，若轉按後按息由現時之3.375%升至3.625% (由H按封頂息P-2.5%轉為P-2.25%; P現為5.875%)，利息雖上升0.25厘，每年利息多出約$12,500，但轉按後銀行提供現金回贈高達2.8%或以上，即約14萬，扣除轉按律師費(約$8,000計)及兩年罰息期即綑綁期內多出的利息約$25,000後，仍有高達$107,000回贈金額。當然，按揭供樓期可長達30年，而並非罰息期之兩年，但善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈，兩年罰息綑綁期後再轉按又或作其他安排。由於息率已近見頂，未來按息向下的機會大於向上，罰息期過後可留意屆時市場按揭優惠是否轉按好時機，很多時當銀行樓按取態積極，總會有積極性大的銀行願意提供更佳的轉按息率及優惠。不過，筆者仍要提醒用家，始終沒人可掌握未來按息水平及優惠，故此用家仍應就未來存在不確定性作衡量。

近年物業估值或有所下跌，下期續談放寬按揭成數令用家仍可做足轉按或轉按套現的貸款金額。