加息到頂？樓市尋支持點

位於九龍東油塘全新海景住宅項目「親海駅II」，日前開放示範單位予傳媒及各代理率先參觀。圖為長江實業營業部首席經理郭子威先生(後左)、長江實業營業經理陳詠慈小姐(前左)向中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑及筆者講解項目單位優點細節。

本星期的加息香港大銀行把最優惠利率調高至5.875厘，樓宇按揭實際息口大約是3.3厘至3.5厘之間，視乎當初做按揭時段的條款，一般用家都是做住宅物業按揭鎖定15年至25年，條款固定，只要按時供款便可，所以二手住宅物業業主在面對加息的變動是不太大衝擊，但是營商者或資本投資者便不同，他們大多數是向銀行取信貸額，以銀行同業拆息計，加上信貸額每年都從新計算資產值，息口也會因時而作調整，自從加息週期開始，投資者便感受到息口的成本壓力，加上物業價格向下跌，令到負債成本重，銀行的資金也不寬鬆，原來留城的資金需要支付每月的供款，累積一年多後，發覺資金庫的水位下降快，貨品轉流慢，不像以往，持貨定時有出有入，賣出套現減債後可以調動持貨負債比率，但是經過疫症後，交投放緩，全球資金流變得幾乎無踪影，加上地緣戰事，更是把中美關係冷凍，香港生水缺乏，投資沒有氣氛，我們在市場接觸到有錢的人仍是不少，有興趣買物業的更不缺，只是回報要求比較高，如果物件價足以令他們感覺未來市況好起來時有可觀利潤的，仍是敢於入市。

歐美最新的通脹數字已經回落了，各國財金官員都說通脹受控，加息壓力已經可以適度調整，換句話說有息口見頂的跡象，雖然減息的可能性未見，但是在當下的息口穩定了，便可作出未來投資方案，全新進入投資市場。

近本星期一些租客多的地區有買家已經睇樓了，開始深入瞭解各類戶型價格，對比不同項目的居住條件，明顯看到的是來進行市場調研，看看自己喜歡什麼，同時看看自己財力能可以得到那一級別物業，然後作出一個心儀名單以及價格等待，因為知道在短期內可能會出現一些急售單位，隨時準備購買。物業價格有周期，現在如果出現吸引單位購買後未必即賺，但在低位入市，一個周期後便可有可觀利潤，所以近日工商類別和流通量大的屋苑，睇樓客不少，只是成交慢，如有利好消息刺激，成交隨時可轉活；發展商也在推盤時研究各種穩定買家投資信心方案，例如油塘的最新項目「親海駅II」便有低息的條款吸引大單位買家