放寬按揭釋放多元配套(1) – 轉按甩發展商按揭

金管局在今年7月7日公佈放寬按揭，早於6月份政府表示擬考慮為自住用家放寬按揭成數，筆者亦建議回復辣前沿用已久的7成按揭上限，令上車或換樓用家可選擇以三成首期免按保零保費置業，並收窄按保與非按保的成數差距。是次政府落實放寬按揭措施，比起所指的「微調」更有驚喜，除了提高銀行按揭成數至高達7成，並擴大按保樓價適用範圍至3,000萬，減免或減低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達6成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達5成，以及放寬非來自香港收入的供款要求等，惠及層面除了包括上車及換樓人士、非住宅置業人士、海外收入置業人士等，有關鬆綁修訂亦即時造就多方面的轉按誘因，令不少供樓人士受惠。由於按揭成數及按保成數同步上調，不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭/財務按揭，亦較以往容易，轉按並可同步賺銀行回贈，筆者將於本欄逐一闡釋。

發展商為新盤買家提供的高成數按揭一般設有分段息率，較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率則跳升至P-1%至P+1%，即現約為5厘至7厘，故此採用發展商按揭的新盤買家一般在兩三年低息期後有轉按需求，以避免捱貴息。發展商一按以8成按揭佔多，以往用家若轉按至銀行僅獲5成至6成按揭，加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅，用家需補回較多首期差額，難度較大。現時銀行按揭成數已提高至高達7成，以現值1,300萬單位為例，用家若要轉走發展商8成按揭，放寬後轉按至銀行所需補回首期差額以帳面計由樓價3成降至1成，又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%(假設在兩年多時間已歸還部份本金及樓價在相若水平)，用家較易應付。

由於按保適用樓價上限同步提高，8成按保樓價上限提高至1,500萬及7成按保樓價提高至3,000萬，用家亦較易透過按保轉走發展商按揭，當中甚至已無需補回首期差額，再者，是次放寬按揭亦同時調低按揭保險費，可鼓勵潛在需求的用家使用按保，業主可先替按揭物業安排銀行估值以瞭解可造轉按金額。

留意一點，不少新盤為建期買家提供高成數備用按揭，建期買家若想使用最新放寬之銀行按揭或按保上會，以取代發展商高成數按揭，恐怕未必可行，因為是次放寬措施僅適用於今年7月7日或之後簽訂之合約，故此早前已簽合約的個案只可按舊制申請按揭。