一手銷情 未達目標 放手減辣 難掀炒風

上周有新界洪水橋的滙都及港島黃竹坑站上蓋的海盈山兩個全新盤開售，前者是上車盤，絕大部份都是$700萬以下的樓價；相反港島區樓價由$1,000萬至$3,000萬不等，以往相同位置的樓盤都是換樓客及投資者為主。這兩個新盤受到市場的特別關注，因為是財爺放寬樓按的首次大型新盤開售。結果銷情並不理想，滙都只出售64間，約佔推出單位的1/3，而黃竹坑的海盈山也只售出48個單位，佔推出的40%左右。一般來說，首次推盤發展商也會克制定價，以求「一Q清袋」，製造搶購氣氛，有利再推售餘下的單位！

 

今次反應未達目標，其實筆者不太意外，雖然有放寬樓按政策，但對上車盤滙都來說實際幫助有限，最高仍然是可按九成，只是保險按揭由30%改為20%，保險費便宜了。自從上一次財爺將九成按揭擴展至$1000萬，$600萬以下細價樓的優勢就已經減少了，買家開始傾向買$600萬以上的物業，因首期相差不大，而地點及面積卻有更多的選擇，今次滙都正正受到此影響銷情。至於海盈山的主要客群之一是投資者，但在高息及高稅的背景下，放寬樓按對其幫助有限，至於另一種主要客群是換樓人士，雖然受益於放寬樓按，但15%的印花稅仍需預先支付，要通過兩間物業的壓力測試仍然是困難重重！

 

今次售樓結果，充份反映當前香港住宅購買力的瘦弱，市場上的投資者在當下投資市場連一般定期存款都有4厘以上的利息，更不要說一些年期較長的投資債券，也很容易有5厘以上的回報。筆者也剛剛購入達6厘的匯豐銀行債券，相對於2厘左右回報的物業租金收益，大部份投資者都不會輕易出手買樓收租。另一方面，香港近年有大量年輕人的移民，他們都是上車盤的主力買家，剛剛上月加拿大又放寬對香港年輕人的移民資格，令近十年大專畢業生只要在加拿大工作一年，便可獲得永久居民資格，這種「搶人才」計劃，又不知將會搶去香港多少年青人。

 

相反，外地來港的「專才」、「優才」，卻要支付30%印花稅，對吸引他們來港落地生根，無疑是一種阻礙。財爺應放心減辣，首先應對此等「人才」，暫緩繳付印花稅，若七年內賣樓才徵收額外稅項，才能補充離港的購買力，也間接令人才願意留港發展，收一石二鳥之效！

 

在購買力疲弱的背景下，筆者大膽預測，即使財爺取消全部辣招，也難掀起炒風！相反若不及時行動，樓市信心再進一步下跌的話，要挽回卻是非常困難！

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