放寬按揭，換樓得益 方向正確，力度不足

上週五金管局終於公布其放寬按揭政策的細節，計劃的重點應該在銀行$1,500萬以下的自住住宅按揭放寬至70%。大家要留意這裡指的是由銀行直接貸款時規限，並不包括經按揭證券公司提供的貸款，$1,000萬以下的按揭由60%加至70%，而$1,000萬至$1,500萬的則由50%加至70%，$1,500萬至$3,000萬可做60%按揭，超過$3,000萬的保持50%按揭。如果採用按揭證券公司的按揭計劃，$1,000萬以下的仍然是90%，而$1,000萬至$1,500萬為80%（上限$1,200萬），$1,500萬至$3,000萬上限為70%按揭。

由於市場超過80%都是$1,500萬或以下的交易，大家集中討論對此部份物業的影響，$1,000萬以下的上車盤實際得益有限，但$1,000萬至$1,500萬的中型單位主要是樓換樓市場，則幫助很大。如果採用按保，只需少於20%的首期；而直接同銀行貸款，首期也回復辣招前的30%，大大減輕了換樓業主的首期負擔，也節省不少保險費！

市場有不少評論對此萬眾期待的放寬措施感到失望！邵志堯博士在其Facebook中描述︰增加按揭成數等同信用卡增加你的限額，不等同你可以增加你的還款能力，現在是還款能力出問題，不要聚焦在錯的枝節上！其實在高息的背景下，加上經濟疲弱、移民增加，港樓的購買力相當弱，即使大幅減辣，樓價也不會受刺激而大幅上升，正如之前政府撤去工商物業的雙倍印花稅，工商物業的價錢仍然穩定。

筆者以往也多次撰文解釋換樓業主除了要支付50%的首期，還要支付15%的從價印花稅，又要通過兩層物業的銀行壓力測試，對他們來說難關重重，今次可說是邁向正確的一少步。所以筆者估計，今次放寬按揭會對換樓市場有一定幫助，成交量會稍為上升，但樓價不會因為受太大刺激而上升。也希望政府見到效果，可以放心陸續解除對換樓人士的種種難關！