樓市用家主導 危中有機莫悲觀

2023年轉眼間又到了7月份，雖然只是6個月時間，樓市卻經歷了不同的市場情緒。去年底樓價不斷下跌，跌幅達15%時市場情緒曾經非常悲觀，筆者在去年12月時已在此撰文「樓市曙光初現，反彈約在春季」，幸運地估中國內放寬防疫措施，香港樓市也藉中港通關，成交數量大幅上升，高峰在2月至3月間，3月的田土廳成交登記達8,599宗，相對於2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根據城市領先樓價指數，樓價在2023年上半年也反彈了6.71%。

 

可惜樂觀的情緒只維持了3個月左右，踏入4月份成交卻明顯下降，5月及6月的成交量繼續萎縮，6月份的田土廳成交登記已經回落至4,765宗，這主要反映5月份的市況，6月份相信會更差。以十大屋苑成交為例，6月份只有90宗，創五年新低，而官方公布的樓價指數在2023年連升4個月之後，5月份已經按月下跌0.74%。美國息口不明朗、俄烏戰爭持續、中國內地經濟欠佳、香港本地消費疫弱、未來土地供應大增等等負面因素，令樓市在半年間由冷變熱，再由熱變冷，轉變之快也是非常罕見！當今香港的樓市又回復去年的悲觀氣氛之中！

 

筆者過去兩周分別介紹過韓國及澳洲樓市的近況，也值得大家參考來評估一下香港的情況。韓國的情況似香港的97版，大量投機活動令樓價瘋狂快速上升，結果當息口上升打破了樓市神話後，換來的是漫長的熊市。相反澳洲樓市雖然也受衝擊，但大量移民在疫後湧入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回報令租金大幅緩和，相信再下跌的風險有限！

 

筆者估計香港的情況較接近澳洲，過去幾年政府辣招及銀行的壓力測試，令投機活動絕跡之餘，連投資物業也越來越少，樓價沒有大升的背景下，大跌的機率就自然減少。何況，官方公布的租金指數罕有地與樓價背道而馳，連續4個月上升，租金反映實質需求，這種趨勢應該會延續下去。香港政府公布「高才通」的招人才計劃已批出5萬個申請，相信這批「人才」帶來的住房需求將於下半年陸續顯現在市場上。由於買樓收租的行為在高息的情況下，短線投資變得無利可圖，可供出租單位變得買少見少，租金向上相信是無法逆轉。

 

「山窮水盡疑無路 柳暗花明又一村」，筆者又再次大膽估計，辣招即將放寬，只要措施放寬得宜，換樓活動一旦被再次啟動，將會為樓市注入新動力，大家不用太悲觀！香港作為中西方的交匯點，仍然有不少的優勢，只要大家好好把握，筆者仍然相信香港的明天會更好！

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