賺樓價賺息 業主七年得益巨大

今年差不多是筆者開始為讀者撰寫文章的7週年，但2012年初搖筆桿不久便勸告讀者不要驚怕美國息魔，因為將來的加息幅度將會有限。假如讀者當年聽信忠告，7年來在樓價上升80%，得到資產增值的同時，更享受了7年的超低息環境，幾達25年供樓年期約三成時間，得益豐厚。

參與撰寫文章之際，美國經已完成量化寬行動，聯邦儲備局並提出有意加息。加息消息傳遍全球投資市場，不少人立即指出加息將會衝擊全球樓市、樓市、匯市，香港亦不能倖免，會被息魔殺到雞犬不寧。

當年筆者獨排眾議，指出美國加息不會太多，是有真憑實據並非無的放矢。因為美國進行多次量化寬鬆，只會造成濫發鈔票，但實質上注入實體經濟的資金不多，對經濟推動有限。自環球金融海嘯爆發，美國政府及國民總負債由2008年約50.7萬億美元，大幅增加至2012年的56.6萬億美元，將來債務還會繼續大增。

美國整體負債太大，再加息的話只會造成更沉重的債務壓力，政府及國民亦吃不消。相信聯儲局的加息目的是將利率正常化，不想美國聯邦基金利率長期徘徊於0-0.25%的超低息環境。將利率正常化是希望藉推高息口，以便日後全球經濟有甚麼嚴重事故之時，能夠以減息救市。所以，筆者認為加息幅度應該有限，美國債台高築亦不可能將息口加至7、80年代的近20厘高息期，全因美國本身亦無力應對超高息。

看通了這一點才會指出美國加息幅度不會多，置業人士可安心落實買樓大計。再者，金融海嘯暴露了金融產品的缺點，令許多投資者大失信心，他們寧願要實在的「磚頭」也不想要虛幻的金融產品，所以，很多大城市樓市自2009年初經已拾級而上。

在2012年2月開始的之後7年，本港二手樓價以中原城市領先指數計算，升幅達到80%，非常和味。但美國的加息行動，空談了3、4年，要到2015年底才落實第一次，截至去年底，美國加息9次0.25厘，合共2.25厘，將聯邦基金利率推高至2.25-2.5厘。不過，加息9次以來，香港只跟隨加息1次0.125厘，最優惠利率幾乎無上調。本港置業人士在按揭供款方面，所加不多，享受到超低息按揭多年，距離完成供樓目標跨出了大大的一步。美國加息週期進入尾聲，置業人士面對息魔壓力大減。日前聯儲局表示對加息保持耐性及放慢縮表，料息口難大上。