復常不似預期 投資者要打「逆境波」

香港與世界各地重新全面通關，市面上的確感覺熱鬧起來。不過差餉物業估價署最近公佈各類物業租金指數，雖有止跌回升但亦只不過在低位徘徊，寫字樓空置率仍然高企，鬧市商場仍有不少吉舖待租，住宅租務相對比較穩健，但仍然受到移民潮、外資撤離等因素影響。作為物業投資者，在這個時候只可以改變心態打「逆境波」。

物業投資者最首要任務是保持穩定租金收入，減少物業因空置而出現租金損失。如果物業已經有租客，緊記留意租約是否即將期滿或者正值「生約期」。因為當租約踏入「生約期」，代理就會主動聯絡租客推薦「荀盤」，增加租客不續約的風險。如果對未來租金未有明確方向，業主不妨主動提早與租客洽談新租約，開出對雙方有利條件，甚至定立較長的「死約期」以確保租金收入不受影響。

在經濟困難的環境下，有不少業主或會遇到租客主動提出減租要求，在合約精神下業主大可以拒絕租客要求置之不理，不過亦有一些情況適當的減租甚至雙方提前解約分手，對雙方反而有利。

提前解除租約 雙方均有利

筆者有客戶就遇到有商舖租客，租入物業一年以後發覺生意不如理想，希望與業主商討減租。業主體諒租客交租紀錄良好，起初亦同意減租要求，不過到了疫情過後租客經營未見有改善，分析各種因素生意不景與舖位本身地理環境沒大關係，或許是租客的行業未必適合舖位所在地區，所以就算業主再減租對事情亦未有幫助，最終雙方決定提前解除租約，而業主亦很快找到新的租客及更理想的租金。假如雙方堅持不讓的話，或許租客終會捱不住結業，最壞情況要花更多時間金錢以法律途徑收回物業。

當供求關係轉變時，如果物業正在丟空的時候，業主其實每等待一天也會損失租金，所以精明或資深的投資者往往會降低要求，不會在租約細節上與租客討價還價，務求在最短的時間內簽實租約避免客戶流失。或許業主簽了一個較市場有折讓的租金會覺得心有不甘，但莫道你在選擇人，人亦能選擇你，錯過一個機會之後，損失的時間成本難以評估。當物業丟空的時候，物業代理再不是你的敵人，代理的目標亦很簡單，會選擇最容易促成的交易完成任務，所以有些投資者太多要求或限制，亦會大大減低代理介紹客戶的積極性。

最後在大競爭的市場下，物業本身的質素亦取決能否容易租出好價錢。在求過於供的時候，業主或許可以不花費物業的維修保養，亦能找到租客，不過當市場是租客作主導的時候，市場上的選擇多，而且租金亦差距不大，有缺陷的物業就很難打動租客的心。所以業主在收回物業準備放租之前，不妨花一點成本翻新油漆，甚至提升裝修設備，打掃乾淨才開放給租客參觀。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

__________________