按保物業需自住 轉作出租前先甩按保(下)

上期提及按保的基本要求是自住，要出租單位便是要先「甩按保」，即是用家不再使用按保，由高成數按揭轉為現行出租物業適用的5成按揭。透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用之方法，一來若果樓價已升值，新按銀行用最新物業估值計算5成按揭，業主所需支付的樓價差額便可減少，而且更吸引的一點是，現時銀行現金回贈處高水平，以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。舉一例子，買家7年多前透過9成按保購入一個$400萬單位自用，現時希望轉換較大單位並將現有單位出租，現時尚餘按揭額約290萬，仍達原初樓價之72.5%，原則上需補回90萬方可甩走按保，但由於現時物業估值已升至510萬，轉按銀行承造5成按揭之按揭額可達255萬，故此業主只需補回35萬便可「甩按保」並將物業出租。然而，近年樓價整體上以窄幅上落為主，而開首幾年尚還本金比例亦不多，現時以30年還款期來說，首3年尚還本金約6%，如3年後要將單位轉作出租，仍需補回樓價差額約達35%。

若不想轉按，用家需要向原按銀行申請「甩按保」並通知擬將物業轉作出租，留意一點，由於是屬於原有按揭之調整，銀行會以原初樓價去計算物業轉作出租之可造按揭額，故此若樓價升了仍不可以最新物業市值去計算按揭成數，而最簡單方法是以部份還款形式將按揭貸款額降至5成，但要注意部份還款之罰息期是否已過，否則會涉及罰息支出。

有買家問，按保計劃的自住物業定義是什麼? 若果買樓給家人自用又是否符合自住準則? 按保計劃準則列明物業於成交後須為最少一位借款人/抵押人/擔保人的主要住所，直至按揭保險屆滿或按保公司免除此規定為止。但上述只屬最低要求，在按保審批個案中，銀行或按保公司仍一般要求買家及借款人本身需要自住單位，換句話說，買家若希望透過按保購置物業供爸媽居住，又或爸媽用按保買物業供仔女作為居所，雖然用途亦是自用，但並非業主自用，即使爸爸又或仔女屬於擔保人，銀行亦較難批出按保貸款。