地積比限制與市區重建

最近規劃署展開改劃地區圖則程序，並就《油麻地分區計劃大綱圖》提出多項修訂，其中建議放寬地積比限制，包括商業用地的地積比由12倍增至15倍，高度從110米放寬至140米；住宅的地積比率則由7.5倍增至8.5倍，高度從100米放寬至115米。這項提議引起了廣泛關注，因為它可能會對九龍區的發展產生深遠的影響。在探討放寬地積比的好處前，我們需要了解九龍區為什麼會有地積比限制。

早年由於啟德機場位於九龍區，為確保飛機安全降落和起飛，九龍區的建築物高度受到限制。隨著啟德機場遷往赤鱲角，高度限制逐漸放寬，但政府擔心日後大量物業因此重建，九龍區的交通載壓力會加大，當時之配套能否配合乃未知之數。因此，透過城市規劃限制地積比的發展，特別是商業樓宇的地積比限制較嚴格，一般為12倍。而住宅和商業混合樓宇的地積比則較低，一般為9倍。相比不受限制的港島區，地積比限制則相對較高，寫字樓的地積比可高達15倍，而住宅和商業混合樓宇的地積比最高可達到11倍。

九龍區的交通配套在啟德機場搬遷20多年後得到了迅速發展，政府亦投放了大量資源加強集體運輸配套，如港鐵的沙中線和屯馬線等。因此，政府是否可以考慮放寬地積比限制呢?這個限制已經設定了20多年。如果地積比限制得以放寬，不論是私營或政府收購重建都可以更有效地利用土地，從而促進市區重建，提高樓宇供應量。

如果地積比限制繼續存在，很多舊區如油尖旺、深水埗和紅磡等，舊樓重建的步伐就會拖慢。如果仔細考慮好對交通和環境的影響，以及保障居民的權益，政府的放寬地積比限制的政策可以促進九龍區的重建發展潛力，加快市區重建步伐。